부동산 투자 스터디 방법: 기본

많은 사람들이 다른 사람이 만든 정보를 바탕으로 부동산 시장에 대해 판단하거나, 투자 의사 결정을 하기도 합니다. 하지만, 많은 정보들이 통계의 오류를 가지고 있거나, 잘못 된 분석으로 만들어진다고 생각합니다.

제가 생각하는 부동산 투자를 하기 위한 기본 정보에 관하여 이야기 해보려 합니다. 이 정보를 조합하여 자신만의 인사이트를 갖고 투자에 임하는 것이 기본이라고 생각합니다.

저는 원본 데이터를 직접 확인하는 것이 매우 중요하고, 나아가 직접 가공하고 분석해 보는 것이 가장 좋은 투자 방법이라고 생각합니다.

부동산 투자 기본 스터디

부동산 용어에 익숙하지 않은 분들은 부동산 용어 95가지 정리 글을 우선 읽어 보시길 권합니다. 이 포스팅 하단에 부동산 용어 PDF 파일이 첨부되어 있으니, 필요할 때 찾아 보시면 됩니다.

부동산 통계에 대한 자세한 설명을 부동산 통계 데이터 포스팅을 통해 확인 하실 수 있습니다. 그리고, 다양한 가공 자료를 포스팅에 첨부 했으니, 엑셀 사용에 익숙하지 않은 분들은 참조 하시기 바랍니다.

부동산 통계 데이터
부동산 통계 데이터 썸네일

저는 부동산 투자의 기본 정보를 크게 세 부분으로 나눕니다. 1 가격, 2 수요와 공급, 3 전망으로 나누고, 이 정보의 과거와 현재 흐름을 여러 관점에서 보려고 노력 합니다.

1. 가격 흐름

저는 부동산의 현재 가격에는 대부분의 정보가 반영되었다고 생각합니다. 투자라는 것은 미래 전망을 바탕으로 하기 때문에, 현재 저평가 된 지역이나 아파트 단지가 존재할 수 있다는 생각 입니다.

현재의 가격도 중요하고, 이전의 가격 흐름 또한 중요한 정보가 됩니다.

1.1. 매매 가격 지수 확인

현재 저는 KB부동산의 통계 데이터를 가공하여 차트를 만들어서 매매 가격 지수를 사용하고 있습니다.

이에 대한 포스팅 KB가격지수 차트 포스팅에서 관련 내용에 대해 상세히 설명해 놓았습니다.
위 링크의 하단에 제가 가공한 전국 매매 가격 지수 차트도 엑셀 파일로 첨부해 놓았으니, 필요하신 분은 다운로드 하셔서 사용하시기 바랍니다.

KB가격지수 산출 과정 다이어그램
KB가격지수 차트 썸네일

첨부 된 엑셀 파일은 ‘새로고침’ 기능으로 최신 데이터로 자동 업데이트 되도록 만들어져 있습니다.

1.2. 가격 흐름: G-Prism

G-prism은 KB부동산의 주간 매매가격지수 증감률 통계를 가공하여 만들어진 자료 입니다. 제가 직접 가공하고 이름 붙인 인포그래픽 자료-prism은 KB부동산의 주간 매매가격지수 증감률 통계를 가공하여 만들어진 자료 입니다.

제가 직접 가공하고 이름 붙인 인포그래픽 자료입니다. G-prism 관련 설명 포스팅은 작성 중에 있습니다. 완료되는 대로 공개 하도록 하겠습니다.

서울시 구별 매매가격지수 증감률
서울시 구별 부동산 가격 동향

현재는 서울시의 구별 흐름을 분석하는 포스팅 서울시 구별 부동산 가격 동향: 2024년 8월 12일 기준의 참조 자료로 실려 있습니다.

2. 수요와 공급

수요와 공급은 가격에 직접적으로 영향을 미치는 가장 큰 요인이라고 생각합니다. 수요와 공급을 나눠서 분석해야 한다고 생각하기에 아래와 같이 데이터를 세분하여 정리하고 있습니다.

2.1. 공급

모든 통계 데이터는 과거의 기록입니다. 과거의 흐름을 통해 미래를 예측하기 위해 활용됩니다. 부동산 시장의 공급에 관한 내용은 부동산(아파트) 투자를 위한 공급 분석포스팅을 참조 바랍니다.

공급 분석 예시, 대구 입주물량과 인허가물량 비교 차트
부동산(아파트) 투자를 위한 공급 분석
2.1.1 입주 물량 확인

우리 나라에는 전세계 어디에도 없는 미래 데이터가 하나 있습니다. 바로 입주 물량 통계 데이터 입니다. 이를 잘 활용할 수 있다면 부동산 투자에 매우 큰 도움이 됩니다.

전국의 광역시, 도별 입주 물량을 정리한 최신 전국 아파트 입주 물량: 2024년 8월 기준 포스팅을 참고 하시기 바랍니다. 이 포스팅은 매월 업데이트를 할 예정이니, 가끔 들리셔서 확인 하시면 도움이 될 것으로 생각합니다.

전국 분기별 입주물량 차트
최신 전국 아파트 단지별 입주 물량 차트

전국의 단지별 입주 물량도 개별로 확인 가능하도록 최신 전국 아파트 단지별 입주 물량 차트: 2024년 8월 기준 포스팅도 올려 놓았습니다. 이 글에는 전국의 단지별 입주 물량을 엑셀 파일로 가공하여 첨부 했으니, 필요하신 분은 다운로드하여 활용하시기 바랍니다.

2.1.2 인허가 물량 확인

인허가 물량은 4~5년 후의 입주 물량을 예측해 볼 수 있는 정보입니다.

2.2 수요

수요는 공급 데이터와는 달리 사람들의 심리를 크게 반영하는 정보입니다. 그래서, 정확한 수치를 데이터로 얻을 수 없습니다. 명확한 수치로 알 수 없지만, 사람들의 수요 심리를 반영하는 몇 가지 간접적인 데이터들이 있습니다.

KB부동산 서울 매수매도지수 차트
부동산(아파트) 투자를 위한 수요 분석

부동산 수요에 대한 자세한 설명은 부동산(아파트) 투자를 위한 수요 분석 글을 참조 바랍니다.

2.2.1 인구 이동 및 세대수 증감 확인

인구는 간접적으로 수요의 양을 측정할 수 있는 데이터 입니다. 쉽게 설명하면, 인구(혹은 세대수)가 많으면 인구가 적은 지역보다 상대적으로 절대 수요는 많아지게 됩니다.

더 중요한 것은 인구의 이동과 세대수 증감 입니다. 인구가 빠져 나가는 도시보다 늘어나는 곳이 더 좋고, 세대수 역시 늘어나는 곳이 좋습니다.

제가 알고 있는 선에서 인구 이동을 가장 직관적으로 볼 수 있는 사이트는 ‘호갱노노’ 입니다. 인구 및 세대수의 증감을 직관적으로 볼 수 있는 사이트는 ‘부동산지인’ 입니다. 다른 여러 사이트 및 어플도 많지만 저의 경우에는 두 개의 사이트에서 인구 이동 및 인구(혹은 세대수) 증감을 확인 합니다.

2.2.2 매수우위지수 확인

매수우위지수는 매도와 매수 심리를 가장 직관적으로 볼 수 있는 수치 데이터 입니다. 하지만, 이 데이터도 설문을 통해서 만들어지기 때문에 정확하게 현실을 반영하는 것은 힘든 일입니다.

그래도 현재까지는 다른 어떤 데이터보다 시장 심리를 가장 잘 반영하는 통계 데이터라고 생각합니다. 이와 관련된 자세한 설명은 KB부동산 심리 지수 3가지글을 참조 바랍니다.

2.2.3 거래 활발 지수 확인

거래활발지수도 부동산 중개사들을 대상으로 설문 조사하여 만든 통계 데이터입니다. 매수우위지수와 함께 살펴보는 것을 추천 드립니다.

이 지수에 대한 설명도 KB부동산 심리 지수 3가지포스팅에 담겨 있습니다.

대표적인 부동산 시장 심리 지수: 매수우위지수
KB부동산 심리 지수 3가지
2.2.4 거래량 흐름 확인

거래량은 시장 흐름을 확인할 수 있는 또 하나의 정보 입니다.

3. 전망

많은 사람들이 뉴스나 유튜브에서 전문가라고 하는 사람들의 전망을 보고, 그들이 하는 이야기를 무조건 받아 들입니다. 그들의 말을 모두 믿지 말라는 뜻이 아닙니다. 자신이 스스로 분석한 전망과 비교하여 들어보는 일이 중요하다고 생각합니다.

전망에 대한 통계 데이터도 있으니, 이러한 데이터를 근거로 스스로 전망해보는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

3.1 전세 가격 지수 확인

전세 가격은 일반적으로 매매 가격을 선행하여 움직입니다. 단, 조건은 매매 수요가 전세 수요로 이동해서 전세 가격이 적어도 1~2년 동안은 오른 상황이어야 합니다.

전세 가격이 어느 한계까지 오르게 되면(지역마다 편차가 있음) 전세 수요는 매매 수요로 이동하게 되기 때문입니다. 이러한 이유로 전세 가격의 흐름도 유심히 지켜봐야 합니다.

3.2 전세 수급 지수 확인

전세수급지수는 전세 수요에 대한 심리를 알 수 있는 통계 데이터 입니다.

3.3 가격 전망 지수 확인

가격전망지수는 공인 중개사를 대상으로 설문 조사를 하여 수치화한 통계 데이터입니다. 부동산 가격에 대해 상승을 전망하는지, 하락을 전망하는지 묻고 이를 수치로 만든 것입니다.

이 지수에 대한 설명도 KB부동산 심리 지수 3가지포스팅에 담겨 있습니다.

관심 지역 부동산 스터디 방법

위의 ‘부동산 투자 기본 스터디’를 바탕으로 지역 및 입지 분석을 합니다.

  1. 구역별(시군구 또는 동 단위) 평당가 확인

  2. 지역 TOP10 또는 TOP20 아파트 단지 확인

  3. 학군 및 학원가

  4. 생활 및 문화 인프라

  5. 나무 위키 지역 설명 참고

  6. 도시 개발 계획 참고

  7. 주요 산업
    예시1) 너무 비싼 강남 3구의 아파트는 고평가 된 것으로 보이지만, 반도체(AI)와 바이오 산업 등의 영향으로 고평가는 아니다.
    예시2) 가격으로 저평가 되어 보이는 거제시의 아파트는 조선업의 영향으로 저평가는 아니다.

관심 지역 부동산 스터디 방법에 대한 자세한 설명은 조만간 포스팅 하도록 하겠습니다.

함께 스터디하며 성장 하기를 바라며

이 블로그는 부동산 투자에 관심 있거나, 실제 투자를 하는 분들을 위해 다양한 정보를 제공하기 위해 만들어졌습니다. 제가 만든 정보를 통해 좋은 성과를 내시기 바라고, 위험은 피해 가실 수 있기를 바랍니다.

궁극적으로 제가 바라는 것은 함께 스터디하고 성장 하는 것입니다. 제가 만든 정보와 분석이 완벽할 수 없다고 생각합니다. 잘못 된 관점으로 볼 수 있고, 편협한 생각으로 오류가 많은 정보가 될 수 있다고 생각합니다.

자만 혹은 오만함을 경계해야 한다고 생각하지만, 쉬운 일이 아닌 것 같습니다. 제 글을 보시는 분들의 질문과 지적을 통해 이를 보완할 수 있다고 생각합니다.

현재는 댓글 창을 닫아 놓은 상태지만, 제가 생각하는 글이 충분히 채워지게 되면 많은 분들과 소통을 통해 함께 스터할 수 있는 플랫폼으로 성장하게 만드는 것이 저의 바람입니다.