KB가격지수 차트: 투자 결정의 필수 도구

예전 글에서 부동산 통계 데이터 중요성”에 대해 말씀 드렸는데, 통계 데이터 중 가격에 대한 통계인 KB가격지수에 대해 알아보고, 제가 사용하는 파일을 예시로 보여 드립니다.

글 하단에 ‘KB가격지수’와 ‘KB가격지수 증감률’ 파일을 첨부 했으니 필요하신 분은 다운로드 하시기 바랍니다.

KB가격지수란?

KB가격지수는 한국에서 주택 가격의 변동을 나타내는 지표 중 하나로, KB국민은행이 제공합니다.

이 지수는 시장에서 실제 거래된 주택의 가격을 바탕으로 산출되며, 전국적으로 또는 특정 지역별 주택 가격의 변동을 모니터링하는 데 사용됩니다.

주택 가격의 추세를 파악할 수 있게 해주기 때문에, 부동산 시장의 방향성을 진단하는 중요한 도구로 활용할 수 있습니다.

KB부동산 데이터 원자료에는 매매지수와 전세지수로 표기 되어 있는데, 편의상 둘을 통합하여 가격지수라고 하도록 하겠습니다.

KB가격매매지수 산출 과정

KB가격지수 산출 과정 다이어그램
KB가격지수 산출 과정 다이어그램
  • 거래 데이터 수집: 부동산 중개업소, 공인중개사 등으로부터 수집 됩니다.

  • 표본 추출: 전국 단위 또는 특정 지역 내에서 대표성을 가진 표본을 추출합니다.

  • 품질 조정: 주택의 크기, 나이, 위치 등의 차이가 가격에 미치는 영향을 조정합니다.

  • 지수 산출: 조정된 가격 데이터를 바탕으로, 특정 기준 시점 대비 주택 가격의 상대적 변화를 나타내는 지수를 산출합니다.

  • 업데이트 및 발표: 주기적으로 데이터를 업데이트하고 분석하여 새로운 지수 값을 발표합니다.

위는 KB가격지수 산출 과정에 대해 그려본 다이어그램 입니다. 위와 같은 과정을 통해서 가격지수 뿐만 아니라 전세가격지수, 증감률 등 여러 통계 데이터가 산출되고 발표 됩니다.

KB매매가격지수 활용 방법과 한계

활용 방법

  • 시장 동향 파악: 지수를 통해 전국적 또는 특정 지역의 부동산 시장 가격 변동을 모니터링함으로써, 시장의 현재 상태와 추세를 파악할 수 있습니다.

    하지만, 지수 하나 만 맹신해서는 안되고 다른 여러 요인들과 함께 분석해야 합니다.

  • 투자 시기 결정: 지수의 변동 추세를 분석함으로써 부동산 시장이 상승세인지 하락세인지를 파악할 수 있습니다.

    이를 바탕으로 투자자는 매수나 매도의 시기를 결정할 수 있습니다. 시점(타이밍)이 아닌 시기(흐름)를 바탕으로 추세를 분석해야 합니다.

  • 지역별 투자 기회 탐색: 지역별 가격지수를 분석함으로써, 상대적으로 저평가된 지역이나 가격 상승 가능성이 높은 지역을 판단할 수 있습니다.

    가격지수를 활용해 흐름을 파악하는 방법에 대하여 추후 포스팅을 통해서 말씀 드리겠습니다.

  • 리스크 관리: 부동산 투자 포트폴리오의 리스크를 평가하고 관리하는 데 지수 데이터를 사용합니다. 특정 시장이나 세그먼트의 가격 변동성을 분석하여, 투자 리스크를 최소화하는 전략을 수립합니다.

지수의 한계

KB가격지수 산출 과정의 한계 표시 다이어그램
지수의 한계: 빨간색 박스 부분
  • 시장의 주관적인 판단이 개입 : 위 다이어그램에서 오른쪽 위에 표시한 빨간색 박스 단계로 중개사가 시세에 대한 주관적인 수치를 기입합니다.

  • 시장의 모든 부분을 반영하지 못함: 이 지수는 표본추출 된 샘플을 바탕으로 계산되기 때문에, 전체 부동산 시장의 세부 사항을 모두 반영하지 못합니다.

    과도하게 높은 가격과 낮은 가격을 배제하는 것과 같이, 조정 과정이 포함되기 때문에 일부 현장과 괴리가 있을 수 있습니다.

  • 지연된 데이터: 거래 정보가 지수에 반영되기까지 시간 지연이 될 수 있습니다. 또한, 급등과 급락과 같은 짧은 변화를 지수가 신속하게 반영하기 힘듭니다.

KB매매가격지수의 보완

지수의 한계에 대해서 알아봤습니다. 모든 통계 데이터는 한계를 가지고 있습니다. 그래서, 한 가지 데이터를 맹신하면 안되고, 보완할 수 있는 여러 데이터를 함께 봐주는 것이 좋습니다.

보완할 수 있는 통계로는 현장의 데이터가 가장 빠르게 반영되는 부동산원의 ‘실거래가 공개시스템’과 실거래를 기준으로 지수를 산정하는 ‘실거래 가격지수’가 있습니다.

이와 관련해서 다음에 포스팅을 하도록 하겠습니다.

자동 업데이트 KB매매가격지수

제가 사용하는 KB가격지수 엑셀 파일을 통해서 어떻게 가격지수를 활용하는지 예시로 보여 드리겠습니다.

저도 얼마 전까지 KB부동산에서 엑셀 파일을 다운 받아서 가공을 했는데, 최근 엑셀 ‘파워 쿼리’ 기능을 유튜브를 통해 배우고 아래 파일을 만들어 봤습니다.

아직 ‘파워 쿼리’에 능숙하지 않아서 오류가 발생할 수 있습니다. 업데이트가 작동하지 않으면 문의하기로 연락 주시기 바랍니다. raw데이터가 되는 시트를 숨기지 않고 옆에 두었으니 활용하셔도 됩니다.

아래 캡쳐 화면을 보고 설명 하겠습니다.

KB가격지수 데이터 파워쿼리 차트 캡쳐
KB가격지수 데이터 파워쿼리 차트
  • KB부동산에서 자동으로 데이터를 가져오는 엑셀 파일 입니다.

  • 1번 ‘콘텐츠 사용’을 클릭하셔야 데이터를 가져오는 쿼리가 작동합니다.

  • 자료를 업데이트 하려면 차트 부분에 마우스 오른쪽을 클릭하여 ‘새로고침’을 누르시면 됩니다. 통계별로 각각 업데이트해 주셔야 합니다.

  • 새로고침’ 누르실 때 각 통계별로 업데이트가 완료되면, 다음 통계를 ‘새로고침’ 하시기 바랍니다. 데이터의 양이 많기 때문에 가져오는데 시간이 몇 십초 정도 시간이 소요 될 수 있습니다.

  • 2번 KB주간매매가격지수의 항목 그대로 가져온 상태 입니다. 원하시는 지역을 클릭하시면 해당 지역이 아래에 차트로 표시 됩니다.

  • 3번 필터X를 누르시면 필터가 해제됩니다.

  • 4번 기간의 단위를 ‘년, 분기, 월, 일’로 설정 가능합니다.

  • 기본적으로 ‘dashboard’ 시트만 보셔도 됩니다.

  • 엑셀을 잘 다루시면 본인의 스타일로 편집하셔도 됩니다.

지수를 활용하는 방식이나 분석은 사람마다 다를 수 있습니다. 중요한 것은 나만의 분석을 통해 자신만의 인사이트를 키울 수 있는 시간을 꾸준히 갖는 것입니다.

앞으로 제 분석과 의견을 꾸준히 블로그에 올리도록 하겠습니다. 제 글을 보시는 분들은 읽어보고 끝내지 마시고, 제가 첨부해 드리는 자료를 여러분의 관점을 통하여 분석하시길 바랍니다.

2024.03.27 ‘KB주간증감률_매매_전세’ 엑셀 파일도 업로드 했습니다. ‘새로고침’ 하시면 최근 데이터로 자동 업데이트 됩니다.

관련 통계 자료

  • KB부동산 통계 데이터 : KB부동산 > 메뉴 > 데이터허브 > KB 통계보드
  • KB부동산 통계 시계열 데이터 : KB부동산 > 메뉴 > KB통계 > 팝업창에서 ‘주간아파트’, ‘월간주택’ 선택하여 다운로드

첨부 파일

다운로드 받은 파일에 대한 문의는 ‘문의하기’ 로 연락 부탁 드립니다.

KB가격지수: 주간/월간 매매&전세(엑셀 파워쿼리)

KB가격지수 증감률: 주간 매매&전세(엑셀 파워쿼리)

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