KB부동산 심리 지수 3가지

지난 글 KB가격지수 차트에 이어 시장 심리 동향을 알수 있는 KB부동산 심리 지수에 대해서 알아보려 합니다.

심리 동향을 알아보는 지수에는 매수우위지수, 거래활발지수, 가격전망지수가 있습니다. 이러한 심리 지수와 가격이 상관 관계가 있는지 확인해 보도록 하겠습니다.

가격보다 선행되는 지수가 있는지도 알아보도록 하겠습니다.

심리 지수 1: 매수우위지수

매수우위지수란

구매자와 판매자 사이의 균형을 나타내는 지표입니다. 시장이 매수자 우위 시장인지, 매도자 우위 시장 인지를 보여줍니다.

지수가 100을 초과하면 매수자 우위 시장이라고 보시면 되고, 시장에 매수자보다 매도자가 많은 것을 의미합니다. 반대로 지수가 100 미만이면 매도자 우위 시장이고, 매수자보다 매도자가 적은 것을 나타낸다고 합니다.

그런데,기준이 100 일까요?

이 지수는 중개사무소에 설문으로 조사 결과를 지수화 한 통계이기 때문에 시장의 주관적인 심리가 많이 내포되어 있습니다.

‘매수자 많음’, ‘비슷함’, ‘매도자 많음’의 3가지 조사 항목을 가지고, ‘비슷함’ 항목을 제외하고 “100 + ‘매수자 많음’ – ‘매도자 많음'”과 같이 간단한 수식으로 구합니다.

아래는 가격 증감률과 지수를 비교해서 만든 차트 입니다. 지역은 ‘서울’ 이고, 기간은 2008년 4월 7일부터 2024년 3월 18일까지 입니다. 약 16년 간의 주간 데이터 차트 입니다.

왼쪽이 매수우위, 오른쪽이 가격 증감률 입니다. 직관적으로 보기 위해 날짜는 삭제했습니다.

KB주간매매가격증감율과 매수우위지수 비교 차트
주간 가격증감율과 매수우위지수 비교 차트

빨간색 바는 가격 증감률을 나타내고, 회색 바는 매수우위를 나타냅니다.

위 차트와 같이 두 개의 지수가 같은 시기에 상승, 하락을 하는 것을 볼 수 있습니다. 이것으로 두 지수 사이의 상관 관계가 높은 것을 알 수 있습니다. 스케일을 조정하여 맞춰 봤습니다.

차트의 왼쪽에 50에 해당하는 부분에 파란색 원으로 표시를 했습니다. 위 차트를 분석해 보면, 약 50보다 떨어지면 가격이 하락하는 경향이 있고, 약 50보다 올라가면 가격이 상승하는 경향이 있다고 볼 수 있습니다.

물론, 정확하게 50을 기준으로 가격이 움직인다고 볼 수 없습니다.

차트에서 봐야 하는 것은 추세가 상승하면서 50을 넘어가고 있느냐, 혹은 하락하는 추세에 50 아래로 내려가고 있느냐 하는 흐름을 보는 것이 중요합니다.

KB부동산의 설명은 100을 기준으로 매수자와 매도자의 많고 적음을 판단한다고 하는데, 실제 가격이 움직이는 기준은 그보다 낮은 50 정도 입니다.

지수가 나온 이후 약 20년 간의 평균이 약 55 입니다. 결론적으로 평균보다 높으면 가격이 오르고, 낮으면 떨어지는 현상을 보여 줍니다.

차트의 마지막 날짜 3월 18일 기준으로 보면, 지난 2023년 12월 11일(오른쪽 하단의 빨간색 원) 20.7을 기록하고 상승하는 추세를 보이고 있습니다.

심리 지수 2: 거래활발지수

이 지수 역시 중개 사무소를 대상으로 설문 조사를 통하여 집계되는 지수 입니다.

‘거래 활발’, ‘보통’, ‘거래 한산함’의 3가지 조사 항목을 기반으로, 계산 방법은 조사 항목 중 ‘보통’을 제외하고 “100 + ‘활발함’ – ‘한산함'”과 같은 산수식을 사용 합니다.

이상한 심리 지수

KB부동산에서는 100을 기준으로 높으면 ‘거래가 활발하다’, 낮으면 ‘거래가 한산하다’ 라고 설명하지만, 실제 이 지수가 시작된 2003년 7월 1일 이후로 100을 넘어간 기간은 전국을 통틀어서 5주 밖에 없습니다.

제가 데이터를 잘못 가공한 줄 알고 한참을 들여다 봤지만, KB부동산 데이터허브도 동일한 것을 확인 했습니다.

아래는 전체 데이터에서 100 이상을 필터링한 표를 캡쳐한 사진입니다.

KB매매거래활발지수 최고점 시기의 표 캡쳐
거래활발지수 최고점 시기

제가 가공한 데이터 오류를 찾기 위해 여러 검색을 하다가 발견한 재미있는 사실은, 대부분의 사람들은 이 지수에 대해 잘 모르고, 많은 관련 글들이 KB부동산의 설명만 가져다 썼다는 사실입니다.

심지어 KB와 관련 된 것으로 보이는 사이트의 전문가 칼럼에도 잘못 된 설명이 있었습니다. 아래는 해당 칼럼에서 설명한 부분 입니다. KB부동산 설명만 가져다 쓰고, 상관 관계에 대한 설명에는 근거 자료가 없습니다.

재미있는 것은 빨간색 박스로 표시한 부분인데, 거래량과 가격의 상관 관계로 이 지수를 설명하려는 것으로 보입니다. 아래 캡쳐는 포스트 하단에 참조로 링크 주소를 남기도록 하겠습니다.

매매거래활발지수에 대해 설명한 kb골든라이프 칼럼 중 일부 캡쳐
매매거래활발지수에 대해 설명한 kb골든라이프 칼럼 중 일부 캡쳐

이 지수는 쓸모없는 데이터인가

지수가 100 이상 되는 시기가 거의 없으니 이 데이터는 쓸모없는 것일까요?

실제 가격 증감률과 데이터를 비교해 봤습니다. 아래 차트는 2008년 4월 7일부터 2024년 3월 18일까지 주간 데이터를 가지고 만들었습니다.

차트 왼쪽이 활발지수 수치이고, 오른쪽이 가격 증감률 입니다.

KB주간가격증감률과 거래활발지수 비교 차트
가격증감률과 거래활발지수 비교

실제 데이터는 (+)정의 상관 관계가 있는 것으로 보입니다. 두 지수의 기준이 서로 떨어져 있어 스케일을 조정해서 맞춰 봤습니다.

KB주간가격증감률과 거래활발지수 스케일 조정 비교 차트
가격증감률과 거래활발지수(스케일 조정)

이렇게 간격을 줄여서 보면 매우 의미 있는 상관 관계를 보여 줍니다.

보라색 원은 가격이 하락으로 전환되는 시기를 표시했고, 파란색 원은 상승으로 전환되는 시기를 표시했습니다.
가격 증감률이 플러스, 마이너스로 전환하기 전에 지수 수치는 5~6 정도 먼저 도달하는 것을 볼 수 있습니다.

정리하면, 지수가 상승 또는 하락하는 추세에서 5~6 정도를 지나고 난 후 얼마 있다가 실제 가격 움직임이 나타난다는 것입니다.

결론적으로 이 지수는 가격과 (+)정의 상관 관계를 보이고, 가격보다 약간 선행 한다고 볼 수 있을 것 같습니다.

지수의 값이 작은 이유

거래활발지수가 매수우위지수보다 값이 작게 나오는 이유에 대해서 고민해 봤습니다.

데이터로는 2003.7.1부터 2024.3.18까지 서울 기준으로 총 1,045주 동안 매수우위의 평균은 54.69, 거래활발의 평균은 14.12 였습니다.

제 생각은 매수우위는 부동산 소장님의 손님에 대한 판단(타인에 대한)이고, 거래활발은 소장님의 상황을 묻는 질문이기 때문인 것 같습니다.

매도가 많은지 매수가 많은지 손님의 사정(타인)이기 때문에 상대적으로 객관적이고, 거래활발은 본인의 거래를 기준으로 답하기 때문에 소극적이고 주관적이라 그런 것이 아닐까 합니다.

그리고, 중개소 소장님의 주관적인 의견이 반영 된 지수라서 시장보다 조금 더 선행 하는 것이 아닐까 하는 생각도 들었습니다.

참고로 ‘전세거래활발지수’ 는 100 이상 된 기간이 딱 한 주밖에 없습니다. 데이터가 궁금하신 분들은 아래에 첨부 파일로 올려놨으니 참고 부탁 드립니다.

다음 page 2에서는 마지막 ‘가격전망지수’에 대해 알아 보겠습니다. 그리고, 다음 page 2의 하단에 ‘KB매수우위지수, 거래활발지수, 가격전망지수‘ 파일을 첨부 했으니, 필요하신 분은 다운로드 하시기 바랍니다.