부동산(아파트) 투자를 위한 수요 분석
부동산 시장의 수요
이 글에서 이야기하는 부동산은 아파트를 말합니다.
부동산(아파트) 시장의 수요와 공급은 자본 시장과 같은 점도 있고 다른 점도 있습니다. 수요와 공급에 의해 가격이 결정되는 부분은 동일합니다. 다른 점은 주거 공간이기 때문에 매매 혹은 임대를 통한 수요가 반드시 존재 한다는 것입니다. 이런 특징으로 인해 수요/공급의 원리가 다른 투자 시장과 조금 다르게 나타나기도 합니다. 이것을 이해하는 것은 투자와 시장 분석에 있어 필수적입니다. 이 글에서는 수요에 대해 다뤄 보도록 하겠습니다.
부동산 시장의 수요 분석
수요의 정의
부동산(아파트) 시장에서 수요란 매수 수요만 의미하지 않습니다. 이것은 다른 투자 자산과 가장 큰 차이점 입니다. 부동산은 투자 자산이자, 직접 사용해야 하는 필수재라는 것입니다(아파트 뿐만 아니라 모든 주거 자산이 그렇습니다). 그래서, 아파트는 매매 수요와 임대 수요의 2가지 수요가 존재 합니다. 이로 인해 1개의 아파트에 매매 가격과 임대 가격이라는 2가지 가격이 형성 됩니다.
이 글에서 임대는 ‘전세’를 기준으로 이야기 합니다.
수요가 부동산 가격에 미치는 영향
수요를 숫자 데이터로 볼 수 있을까요? 정확하다고 볼 수는 없겠지만, 추이를 볼 수 있는 통계 데이터가 있습니다. KB부동산 시계열 데이터 중 “매수매도”, “전세수급” 항목 입니다. 시계열 데이터를 직접 가공하시거나, “KB부동산데이터허브 > 통계보드”에 가셔서 보셔도 됩니다.
‘매수매도’ 지수는 중개사에게 설문을 통하여 만드는 지수 입니다. 매도하려는 사람이 많은지, 매수하려는 사람이 많은지 지수로 나타낸 것입니다. ‘전세수급’ 지수도 설문을 통하여 만듭니다. 전세에 대한 수요가 많은지, 전세를 놓으려는 공급이 많은지 지수로 나타냅니다. 이 지수와 가격이 상관 관계가 있는지 차트로 확인해 보겠습니다. 아래 차트는 서울의 매매가격지수 vs 매수지수 입니다. 검은색 선이 ‘매매가격지수’ 이고, 빨간색 선이 ‘매수지수’ 입니다.

제가 파란색 박스와 초록색 박스로 표시해 놓은 부분을 보시면, ‘매수지수’가 아래 쪽에 잠잠한 시기는 매매가격지수가 하락하고 있고(초록색 박스), 반대로 매수지수가 튀어 오르는 시기에는 매매가격지수가 상승을 합니다(파란색 박스). 실제로 상관 관계가 매우 높다고 할 수 있습니다. KB부동산 매수매도지수는 주간, 월간 단위로 업데이트 됩니다. 부동산 투자에 관심이 있는 사람은 꼭 챙겨봐야 할 데이터라고 생각합니다.
‘매매가격지수’와 ‘매수매도지수’ 등과 같은 지수에 대한 자세한 설명은 “부동산(아파트) 투자를 위한 공급 분석“ 을 통해서 하도록 하겠습니다.
수요의 요인들
수요를 결정하는 주요 요인들은 무엇이 있을까요? 매매 수요와 전세 수요의 요인들에 대해서 알아보겠습니다.
심리
수요의 대표적인 심리지수는 위에서 말씀 드린 ‘매수매도우위지수’ 에서 매수지수를 보면 직관적으로 수요 심리를 알 수 있습니다. 그리고, 이보다 간접 적인 심리 지수는 거래량과 매물량의 흐름이라 할 수 있습니다. 우선 거래량과 가격의 상관 관계를 보겠습니다.

거래량이 줄어들면 가격이 하락하고, 늘어나면 가격이 상승하는 것을 볼 수 있습니다. 그리고, 거래량이 늘어난다는 의미는 매수 수요가 늘어나는 것과 매우 상관 관계가 높습니다. 거래량이 늘어나는 것이 먼저인지 매수 수요가 늘어나는 것인 먼저인지는 알지 못하지만, 중요한 것은 거래량의 움직임이 가격을 선행하는 것으로 보입니다. 이처럼 ‘가격과의 상관 관계가 높은 지표’들에 대해서는 다른 글에서 자세히 다뤄 보겠습니다.
매물의 양도 심리와 관계가 높은 데이터라고 할 수 있습니다. 그런데, 제 생각은 매물량은 공급과 더 관계가 깊은 데이터라고 생각합니다. 이것은 “부동산(아파트) 투자를 위한 공급 분석” 포스팅에서 다뤄 보도록 하겠습니다.
인구
일반적으로 인구가 많을 수록 수요의 절대량은 늘어납니다. 하지만, 통계청에 의하면 우리 나라 인구는 2020년을 정점으로 조금씩 줄어들고 있습니다. 그래서, 인구 감소를 원인으로 부동산의 가격이 하락 한다는 주장이 있습니다. 하지만, 인구를 단순하게 총 인구 수로만 보면 안됩니다. 세대 수의 추이도 함께 고려해야 합니다. 아래는 통계청의 인구 자료를 차트로 만들어 봤습니다.

2020년을 기준으로 인구는 줄고 있지만, 세대수는 꾸준히 증가하고 있습니다. 왜 인구가 줄어드는데 세대수는 증가 할까요? 가장 큰 원인은 자녀들의 분가 입니다. 청년이 되면 결혼을 하거나, 직장등의 이유로 분가를 하게 됩니다. 그 다음으로 이혼으로 인한 증가라고 생각합니다. 언론에서는 ‘1인 가구의 증가’를 세대수 증가의 핵심으로 보도 하는 것 같습니다. 1인 가구의 증가 원인이 분가와 이혼이라고 생각합니다.
인구는 투자 판단에 대한 기본적인 고려 사항입니다. 그리고, 중요한 것은 ‘인구는 지역 별로 증감률이 다르다는 것과 인구의 이동이 어떻게 일어나고 있는가?’ 라고 생각합니다.
경제
일부 사람들은 “부동산 가격과 경제는 상관이 없다.” 라고 이야기 합니다. 어떤 사람들은 반대로 이야기 합니다. 이와 동일한 이야기는 주식에서도 제법 많이 논의 되고 있습니다. 제 생각은 조금 관계가 있는 것이 아닐까 합니다. 이야기가 길어 질 것 같아 추후에 자세히 다뤄 보도록 하겠습니다.
금리
금리가 올라가면 가격이 하락하고, 반대의 경우에는 상승 할까요? 아래는 금리와 매매가격지수의 상관관계 차트 입니다.

빨간색 박스는 금리가 내려가는 시기에 가격이 상승 할 때 입니다. 녹색 박스는 금리가 올라가는 시기에 가격도 같이 상승할 때를 표시 했습니다. 보라색은 최근 2년을 보여 줍니다. 금리와 가격은 서로 상관 관계가 없는 것일까요?
통화량
통화량은 시중에 유통되는 통화의 양을 말합니다. 일반적으로 통화량이 많으면 자산 가격이 상승 한다고 합니다. 특히, ‘협의 통화량’를 말하는 M1은 부동산 가격과 상관이 있을까요?

통화량과 매매가격증감률 간의 상관 관계가 있는 것으로 보여 확인해 봤습니다. 우선 매매증감률이 마이너스를 기록한 구간을 빨간색 박스로 표시 했습니다. 그 다음 통화량과 상관 관계를 고려해서 초록색 선(전년 대비 M1통화량이 약8% 증가한 선)을 표시 했습니다. 이것은 ‘전년 대비 M1통화량이 8% 이상 증가한다면 가격도 상승한다.’라는 가정을 의미 합니다. 그리고, 노란색 박스는 이 가정에 위배되는 구간 입니다. 노란색 박스 구간이 나타나는 이유를 찾는다면 위 차트는 큰 의미를 가질 수 있을 것 같습니다. 그리고, 어쩌면 M2의 증감률이 더 의미가 있을지도 모르겠습니다. 이 내용에 관해서도 추후에 자세히 다뤄 보도록 하겠습니다.
투자 결정에 수요 변화를 어떻게 반영할 것인가
부동산 시장의 매수 수요를 예측하기 위해서는 경제 및 금융에 대한 전반적인 흐름을 알아야 합니다. 그런데, 전업 투자자가 아닌 한 매순간 흐름을 놓치지 않고 따라가는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 제가 제안하는 방법은 우선 순위를 정하고, 무엇인가 느낌이 온다고 생각되면 다음 통계 데이터를 확인하는 것 입니다. 시장의 흐름은 주식과 같이 변동성이 크지 않기 때문에 시간을 들여 하나씩 확인해도 늦지 않는다고 생각 합니다. 아래는 제가 생각하는 수요 변화를 검토하는 우선 순위 입니다.
- KB부동산 통계 데이터의 ‘매수매도우위지수’ 확인
- 관심 지역 인구 이동 확인
- 통화량 증감 확인
- 금리 추이 확인
- 경제 환경 확인
평상시에 금리의 추이에 대해 지나치게 관심을 갖고 들여다 보고 있으면 수많은 금리 관련 정보로 인해 마음이 흔들릴 수 있습니다. 하지만, 생각해 보면 금리는 상당히 천천히 움직이는 요소입니다. 금리가 극단적으로 빠르게 오르고 내리는 경우는 금융 시장이나 경제에 큰 사건이 일어났을 때 뿐입니다. 이런 시기에 대응하는 방법은 평상시와 달라야 할 것입니다. 평상시에는 매매가격지수와 매수매도우위지수 정도 확인하면서 흐름을 보시는 것을 추천 드립니다.
기초가 약하면 무너지기 쉽다
부동산 투자 결정에 있어서 수요 분석은 매우 중요한 요소입니다. 수요에 대한 분석 전에 본인이 생각하는 수요를 고민해보고, 그에 대한 데이터를 찾아 보시는 것을 추천 드립니다. 그리고, 자신의 우선 순위를 정해서 긴 흐름으로 지켜보시고 투자 하시길 바랍니다.
수요와 공급에 대한 생각을 같이 포스팅하려 했는데, 생각보다 글이 길어져서 “부동산(아파트) 투자를 위한 공급 분석” 글은 다음에 올리도록 하겠습니다.
관련 통계 자료
- KB부동산 통계 시계열 데이터 : KB부동산 > 메뉴 > KB통계 > 팝업창에서 ‘주간아파트’, ‘월간주택’ 선택하여 다운로드
- 인구, 세대수 통계 : KOSIS > 주제별 통계 > 인구 > 주민등록인구현황
- 통화량 통계 : 한국은행 경제통계시스템 > 통화/금융 > 1.1. 통화/유동성 > 1.1.2. M1(협의통화)
- 금리 통계 : 한국은행 경제통계시스템 > 통화/금융 > 1.3. 금리 > 1.3.1. 한국은행 기준금리 및 여수신금리 > 한국은행 기준금리