부동산(아파트) 투자를 위한 공급 분석
부동산 시장의 공급
부동산(아파트) 시장의 수요와 공급을 파악하는 것은 부동산 투자를 위한 가장 기본적인 일 중 하나 입니다. 지난 글 “부동산 투자를 위한 수요 분석“에 이어 공급에 대해 알아보겠습니다.
시장의 공급 분석을 위한 데이터에는 대표적으로 입주 물량이 있습니다.
입주 물량만 알고 있다면 될까요?
부동산 시장의 공급에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
부동산 시장의 공급 분석
미래의 데이터를 알 수 있다면?
대부분의 데이터는 일어난 일을 기재하는 과거의 정량적인 것입니다. 우리는 이를 분석하여 앞으로 일어날 것 같은 일을 예측하게 됩니다.
하지만, 세상에는 변수가 너무 많아 정확하게 예측하는 것은 불가능 합니다. 미래의 일을 하나라도 알 수 있다면 예측의 정확도는 훨씬 높아지게 될 것입니다.
우리 나라에는 미래의 데이터가 부동산 시장에 있습니다. 바로 입주 물량 입니다. 이를 활용해 공급 분석을 해보겠습니다.

입주 물량은 간단하게 파악이 됩니다. 이것은 우리 나라에서만 나타나는 특징 입니다.
전 세계의 대부분의 나라에서는 준공 후 분양을 하는 것이 일반적 입니다. 일부 선 분양을 하는 사례도 있지만, 근본적으로 우리 나라와 차이가 납니다.
대금 납부 방식에서도 큰 차이가 납니다. 우리 나라 분양의 경우 대금 납부 방식은 계약금을 내고, 중도금을 4~5회에 걸쳐 나눠서 납부하고 입주 할 때 잔금을 납부하는 방식 입니다.
건설사 입장에서 보면, 아파트를 건축할 토지를 매입하고 분양을 하면 분양 받은 사람들의 계약금, 중도금으로 건설 비용을 충당할 수 있습니다.
쉽게 말해, 큰 돈 안 들이고 수분양자의 돈으로 건설을 하는 것입니다.
다른 나라에서는 일부 선분양을 하더라도 계약금을 지급한 뒤에는 준공 후에 잔금을 납부합니다. 시공 및 기타 운영 자금 등은 시행사에서 자체적으로 해결해야 합니다.
선분양 방식으로 인해 부동산 시장에는 리스크가 스며들게 됩니다. 바로 “부동산 PF 대출 리스크“ 입니다.
역으로 우리가 투자를 위해 이용 가능한 장점도 생겨나게 됩니다. 수분양자의 권리를 보호하기 위해 국가에서 분양을 관리하게 되었고, 이로 인해 분양 물량을 명확하게 알 수 있게 되었습니다.
분양 물량을 알수 있다는 의미는 언제, 어디에 얼마의 물량이 입주하게 되는지 명확하게 알 수 있다는 것입니다.
거의 모든 통계는 과거를 보여 줍니다. 하지만, 입주 물량 데이터는 짧으면 1년에서 길면 3년 후의 미래를 명확하게 보여 줍니다.
공급이 부동산 가격에 미치는 영향
공급과 가격의 상관 관계를 파악하는 공급 분석을 하는 근본적인 이유를 알아 보겠습니다.
아파트를 공급하기 위한 택지 공급, 인허가 물량, 착공 물량, 입주 물량을 통틀어 공급 물량이라고 합니다.
정부에서 말하는 공급은 택지 공급, 인허가를 기준으로 이야기 합니다. 왜냐하면 정부는 실제 아파트를 공급하는 주체가 아니고, 공급을 원활하게 할 수 있는 정책 및 환경을 조성하는 기관이기 때문 입니다.
인허가와 착공 물량을 공급이라고 이야기하는 주체는 언론이나 사기꾼같은 사람들이니 조심해야 합니다. 약 500세대 이상의 아파트를 기준으로 인허가와 착공에서 입주까지는 일반적으로 3~5년의 시간이 필요한데, 이것을 마치 당장 공급 물량이 많거나 부족하다고 이야기하는 경우가 적지 않습니다.
인허가와 착공도 중요한 데이터이긴 하지만, 아파트 가격에 직접적으로 영향을 미치는 주요 요인은 입주 물량입니다. 인허가 및 착공 통계는 입주 물량 분석의 보완 자료로서 활용하시는 것이 좋습니다.
입주 물량과 가격의 상관 관계
입주 물량 통계와 가격의 상관 관계를 보겠습니다. 아래는 대구 광역시의 KB매매가격지수와 입주 물량을 나타낸 차트 입니다.

파란색 실선이 매매가격지수, 초록색 바가 입주 물량, 초록색 점선은 위의 기간동안 입주 물량의 평균을 나타냅니다. 차트에 제가 임의로 박스 표시를 추가 했습니다.
가격이 상승한 구간을 파란색 박스, 가격이 보합이거나 하락한 구간을 빨간색 박스로 표시 하였습니다.
평균을 나타내는 초록색 점선보다 입주 물량이 많으면 보합 또는 하락하고, 평균보다 적으면 상승하는 경향을 보여주고 있습니다.
정확하게 맞아 떨어지진 않지만, 매우 높은 상관 관계를 보여 주고 있습니다. 정확하게 맞지 않는 이유는 해당 시기의 심리, 정책, 경제 등 다른 요인도 영향을 주기 때문입니다.
미래의 가격을 정확하게 예측하는 것은 불가능 합니다. 우리는 불가피하게 예측에 기반한 투자를 할 수 밖에 없습니다.
위와 같은 과거의 통계를 통해 가격을 정확하게 예측하지는 못해도 가격의 상승세와 하락세는 예측해 볼 수 있습니다.
위의 통계를 근거로 공급 분석을 하면, 대구 광역시의 2025년부터 2027년까지의 가격은 상승세 일까요? 아니면 보합이나 하락세 일까요? 다른 변수가 없다면 상승세로 갈 가능성이 크다고 볼 수 있습니다.
인허가 물량 및 착공 물량
공급에 대한 분석을 보완 하기 위해 인허가 물량을 확인해 보도록 하겠습니다.
아래에서 파란색 막대가 인허가 물량, 초록색 막대가 입주 물량, 파란색 원과 초록색 원은 이해를 돕기 위해 제가 임의로 그린 다음 숫자를 기입했습니다.

아파트는 일반적으로 인허가를 받고 착공하여 입주까지 4~6년 정도 소요 됩니다. 그래서, 인허가와 입주물량을 약 4년의 구간을 두고 임의로 표시해 봤습니다.
세밀한 분석을 위해서는 5번 파란색 원의 인허가 물량이, 과연 5번 초록색 원의 물량으로 끝날 것인가? 하는 의문을 갖고 확인해 봐야 합니다.
또한, 6번 파란색 원의 인허가 물량이 2027년을 포함하여 이후로 입주 될 가능성은 얼마나 되는가? 하는 의문을 가져야 합니다.
6번 파란색 인허가 물량의 입주 물량 반영도 적을 것으로 예상됩니다. 최근 시장 동향을 바탕으로 생각해 보면, 착공 가능성이 적어 보입니다.
부동산PF 문제와 대구 광역시의 미분양 물량이 아직 많이 남아 있기 때문입니다. 분석을 세세하게 하기 위해 상당히 돌아왔습니다. 하지만, 매수 의사가 있는 지역은 세세한 분석이 꼭 필요합니다.
결론은 대구 광역시의 2027~2028년에도 입주 물량은 많지 않을 가능성이 높습니다.
추가로 공급 분석을 더욱 보완하기 위한 방법으로 착공 물량을 확인하면 됩니다. 이에 대해 무료로 자료를 찾는 것은 아직 제가 해보지 않았기에 자세한 설명은 생략하겠습니다.
입주 물량과 인허가 물량만 확인하면 되는가?
지금까지 입주 물량과 가격의 상관 관계를 확인해 봤습니다. 입주 물량 및 인허가 물량만 정확히 확인 하면 될까요?
답은 절대 아닙니다. 예시를 든 대구 광역시의 경우 입주 물량과 가격의 상관 관계가 상당히 밀접한 하지만, 이것이 안 맞는 지역도 있습니다.
대표적으로 서울 입니다. 서울의 입주 물량과 가격을 아래 차트로 확인해 보겠습니다.

서울의 경우 입주 물량과 가격이 잘 맞지 않습니다. 심지어 입주 물량과 가격이 역의 관계로 가는 시기도 있습니다.
2010년부터 2014년 사이에 평균 입주 물량보다 한참 못 미치는 입주 물량임에도 가격이 하락했습니다. 일부 전문가라 자칭하는 사람들 중에 서울은 경기, 인천을 묶어서 수도권으로 봐야 한다는 말을 하기도 합니다.
그럼 확인해 보겠습니다.

경기, 인천의 입주 물량을 모두 합쳐도 설명이 안됩니다. 데이터에 근거하지 않은 말을 하는 전문가를 조심 하시고, 스스로 확인 할 수 있는 능력을 갖추시길 바랍니다.
어떤 지역은 입주 물량과 가격의 상관 관계가 크고, 어떤 지역은 입주 물량과 무관하게 가격이 움직입니다. 이 원인을 알아야 하고 그에 따라 투자 여부를 결정해야 합니다.
수요와 공급을 파악하는 것은 기본 중의 기본이며, 서울과 같이 입주 물량 만으로는 분석이 안되는 지역이라 해도 기본적인 공급 분석은 해야 합니다.
수도권의 입줄 물량에 대한 자세한 내용은 “수도권 입주 물량과 가격의 상관 관계” 포스트를 참조 부탁드립니다.
부동산 시장의 공급 심리
공급의 다른 요인 : 심리
지난 “부동산(아파트) 투자를 위한 수요 분석“ 글에서 ‘매수매도지수’ 중 ‘매수지수’만 설명을 했습니다. 이번 글에서는 ‘매도지수’와 ‘매수우위지수’ 함께 이야기 하겠습니다.
매수지수는 매수자의 수요를 나타내는 심리 지표 입니다. 매도지수는 매도자의 팔고자 하는 심리를 나타내고, 매수우위지수는 매수와 매도의 차이를 나타내는 직관적인 심리 지표 입니다.
아래는 서울의 KB가격매매지수와 ‘매도지수’를 나타내는 차트 입니다. 빨간 박스는 가격 상승 시기, 녹색 박스는 가격 하락 시기를 표시 했습니다.

제가 임의로 그어놓은 파란색 점선을 기준으로 보시면, 매도지수가 60 아래로 내려가면 가격이 상승하고, 60위로 올라가면 가격이 하락하는 것을 볼 수 있습니다.
이것을 정확히 ‘매도지수 60이 기준이다.’ 라고 할 수는 없습니다. 일부 안 맞는 시기도 있기 때문이고, 가격은 정해진 것이 아니기 때문입니다.
서울의 경우에는 매도지수가 대략 60 전후라면, ‘가격이 변할 가능성이 높겠구나’ 라고 생각하시는 것이 좋습니다.
가장 중요한 것은 “흐름” 입니다. 추세가 내려가면서 60을 지나는 것인지, 아니면 올라가는 추세가 60을 넘어가는지 중요합니다.
보기 쉽도록 위 그래프를 추세선을 임의로 넣어서 아래에 다시 보여 드리겠습니다.

위 차트에서 보시는 것과 같이 매도지수가 위아래로 크게 흔들리기는 하지만, 흐름으로 보면 짧은 시기는 6개월에서 길면 7년 정도의 추세선을 만듭니다.
추세선을 그려서 보게 되면 조금 더 직관적으로 데이터를 분석할 수 있습니다.
위 차트에 표시한 추세선은 저의 생각으로 그어 본 것입니다. 보는 사람에 따라 다른 추세선을 만들 수 있습니다. 이렇게 직접 추세선을 넣어보고 시장의 흐름을 확인하고 수정하는 과정을 통해서 경험치가 늘어나게 됩니다.
제가 바라는 것은 이러한 분석을 서로 공유하고 토론하여 저의 뿐만 아니라, 이 블로그를 보시는 여러분들과 같이 성장 하는 것입니다.
차트가 필요한데 만들 줄 모르시는 분이 계시면 위의 차트를 엑셀로 만들어 공유해 드리겠습니다.
매수우위지수
‘매수매도지수’에 이어 ‘매수우위지수’ 까지 포함하여 차트를 보겠습니다.
‘매수우위지수’는 100+”매수자 많음” – “매도자 많음”의 수식으로 구합니다. 쉽게 말해 매수지수 – 매도지수 인데, 마이너스(-) 값이 나오는 것을 막기 위해 상수 100을 더해준 것입니다.
제가 매수지수, 매도지수 라고 표현한 수치는 시계열 데이터에는 ‘매수자 많음’, ‘매도자 많음’으로 표기되어 있습니다.

많은 투자자들이 ‘매수우위지수’를 주로 봅니다. 차트선이 많아지면 생각의 정리가 힘들기 때문에 심플하게 보기 위해 매수우위지수만 보는 거죠.
개인적인 의견은 ‘매수우위지수’보다 ‘매도지수’를 보는 것이 좋다고 생각합니다. 매도지수는 매우 중요한 공급 분석 데이터 입니다.
첫째 이유는 매도세와 매수세가 정확하게 역의 관계가 아니기 때문 입니다. 매수우위지수의 움직임이 매도세 때문인지, 매수세 때문인지 확인하기 어렵기 때문입니다.
두 번째 이유는 매수하려는 사람보다 매도하려는 사람이 시장에 더 민감하기 때문 입니다. 위 차트에서도 보시면 2009년부터 2014년까지 매수하려는 매수세는 거의 미동이 없지만, 매도하려는 매도세는 상대적으로 변동성이 큽니다. 매수자보다 매도자가 더 예민하기 때문 입니다.
차트 하나가 익숙해지면 차트를 늘려서 보시기 바랍니다. 서서히 복잡한 차트도 눈에 들어오게 됩니다.
같이 공부하는 계기
지난 글 “부동산(아파트) 투자를 위한 수요 분석” 에 이어 이번 글을 마무리 하겠습니다. 이 블로그는 현재까지 제가 공부하고 경험했던 부분에 대한 ‘복기’ 기록 입니다. 부족한 글 솜씨로 인하여 의미 전달이 제대로 안 된 부분도 있을 것으로 생각됩니다. 모자란 부분은 수정하고, 새롭게 알게 되는 것들은 더 채워가도록 하겠습니다.
아파트 투자에 관한 공부를 하시다가 궁금한 점이 생기면 “문의하기” 로 연락 주시면 제가 알고 있는 한에서 자세한 답변을 드리도록 노력하겠습니다.
제 블로그를 통해서 같이 공부하는 계기가 되었으면 하는 바람입니다.