부동산 PF 대출 리스크
최근 부동산 시장은 글로벌 경제의 변동성과 중앙 은행의 금리 조정 등으로 인해 금융 리스크에 대한 경각심이 높아졌습니다.
특히 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출에 있어서는 이러한 외부 환경 변화가 큰 영향을 미치고 있습니다. 실제로 대형 건설사도 부동산 PF로 인한 리스크로 부도 위기까지 가고 있는 상황 입니다.
부동산 PF란 무엇이며, 어떻게 리스크가 커지게 되는지 알아보려고 합니다.
부동산 PF란
부동산 PF 대출 리스크에 대해 이해하기 위해서는 PF에 대해 우선 알아야 합니다. PF(Project Financing)는 특정 부동산 개발 프로젝트를 진행하기 위해 필요한 자금을 조달하는 금융 구조를 말합니다.
대규모 상업용 프로젝트나 주거 개발 사업 뿐만 아니라, 소규모 상업용 빌딩이나 나홀로 아파트와 같은 상대적으로 작은 프로젝트에도 적용합니다.
쉽게 말해, 부동산 개발할 때 돈 빌리는 방식을 말합니다. 그리고, 프로젝트 자체의 수익성을 기반으로 자금을 빌리기 때문에 프로젝트에 문제가 생기면 허공으로 날아가는 돈이 매우 큽니다. 반대로 프로젝트가 성공적으로 마무리 되면 수익이 큰 장점이 있습니다.
PF의 구조와 자금 흐름에 대해 알고 계신 분은 다음 글 “부동산 PF 현황과 기회” 를 통해 제 생각을 들어 주시길 부탁 드립니다.
PF(Project Financing)에 대해 제대로 이해하려면 ‘PF사업 구조’를 먼저 이해해야 합니다. 아래는 제가 그린 부동산 PF 사업 구조 입니다.

부동산 PF 사업의 실질 주체는 ‘시행사’ 입니다. 하지만, 위의 다이어그램을 보시면 중심에는 ‘SPC’가 있는 것을 볼 수 있습니다.
SPC란 Special Purpose Company의 약자로 특수목적법인을 의미하며 ‘특별한 목적을 수행’하기 위해 ‘일시적’으로 만들어지는 임시 회사를 말합니다.
SPC를 만드는 이유는 시행가가 돈을 함부로 사용하지 못하게 하기 위해서 입니다. 간단히 말해 수분양자의 분양 대금 또는 금융사가 대출해준 돈을 빼돌리거나 가지고 도망가는 것을 막기 위함 입니다.
위 구조를 이해 하셨다면, 다음으로 부동산 PF 사업의 진행에 따른 자금 흐름을 알아야 합니다. 리스크는 이 자금 흐름 속에서 발생하게 됩니다.
아래 이러한 사업 자금 흐름에 대한 다이어그램을 보겠습니다.

위 다이어그램처럼 PF 사업은 크게 2가지 단계로 리스크를 나눠 볼 수 있습니다.
브릿지PF 단계와 본PF 단계 입니다. 브릿지PF 단계에서 문제가 생기거나 시장이 안 좋으면, 본PF로 넘어가지 못하게 됩니다.
시간의 흐름에 따라 투입되는 자금이 커지기 때문에 본PF 단계에서 문제가 생기면 큰 돈이 날아가게 됩니다.
부동산 PF 대출 리스크 1단계 : 브릿지 PF
브릿지 PF란 일반적으로 토지 매입을 위한 자금을 대출 받는 것을 말합니다.
시행사는 개발을 위해 토지를 매입해야 하는데 계약금과 중도금 일부를 지불하고 나머지를 대출 합니다. (계약금도 신용으로 빌려서 지불하기도 합니다.)
이 시기에는 일반 시중 은행에서는 대출을 해주지 않습니다. 아무리 사업 계획이 좋다고 해도 땅도 없는 사람(일반적으로 법인)에게 돈을 빌려주면 떼일 가능성이 크기 때문입니다.
은행과 보험사는 정부의 감시와 감독을 강하게 받기 때문에 수익 때문에 하고 싶어도 못 합니다. 그래서, 상대적으로 관리가 느슨한 저축은행, 증권사, 여전사(여신 전문 금융회사) 등 2금융권에서 매우 높은 금리를 받고 빌리게 됩니다. 이것이 브릿지PF 입니다.
본PF로 가기전에 다리(=Bridge)의 역할을 한다고 해서 브릿지PF 또는 브릿지론 이라고 합니다.
브릿지 PF와 금융 당국 관리
본PF가 일어나기 전이라 상대적으로 적은 대출 금액이기 때문에 금융 당국에서 세세하게 관리하지 않습니다. 일반 은행 감시하기에도 바쁘기 때문입니다.
건설 경기가 안 좋아지면 작은 금액이라도 수많은 건들이 모여 큰 돈이 되기 시작합니다. 이 때부터는 금융 당국이 경고를 하기 시작 합니다. 처음에는 적당히 좀 하라고 하지만, 2금융권 입장에서는 이자 수익이 엄청 크기 때문에 계속 하게 됩니다.

위의 구글 기사 검색 화면처럼 규제 완화와 경고의 기사가 비슷한 시기에 나오면서 문제가 시작되고, 문제가 커지면 기사들이 쏟아지기 시작합니다.
이 때부터는 금융 당국이 강력하게 조치를 취하게 됩니다. 그리고, 이 시기 이후로는 2금융권들도 브릿지PF를 잘 일으키지 않습니다. 하지만…
브릿지 PF 리스크의 확대 과정
브릿지PF의 문제는 여기서 시작됩니다. 브릿지PF를 더 일으키지 않더라도, 이미 실행 된 브릿지PF가 위험의 크기가 점점 커져 갑니다.
브릿지PF는 매우 높은 금리로 실행이 됩니다. 10~25%의 고금리 대출이기 때문에 빨리 본PF로 넘어가야 합니다. 본PF로 못 넘어가게 되면 이자가 이자를 불리게 되는 악순환의 고리에 갇히게 됩니다.
무서운 것은 이 악순환의 고리는 더 큰 악순환의 고리(고금리, 자재비 상승, 건설 원가 상승, 미분양 증가, 건설 경기 악화)로 둘러 싸이게 됩니다.
더 무서운 것은 저 고리 안에서 빠져 나오려고 해도 못 빠져 나온다는 것입니다. 브릿지PF의 담보물인 땅을 팔아도 대출을 다 갚을 수 없기 때문입니다.
왜냐하면, 땅 값이 최고 꼭지인 시점에 대출을 받았고, 사용한 운영비, 인허가 비용, 이자 등이 시행사의 자본보다 커져 있고, 본PF로 가지 못하고 있기에 ‘이자의 이자‘가 계속 불고 있기 때문 입니다.

가장 최악은 대출 해준 금융사도 손해가 커져 가기 때문에 쉽사리 손을 털지 못하고, 대출 만기를 연장하면서 좀비가 된 시행사를 계속 끌고 갈 수 밖에 없는 상황 입니다.
브릿지 PF 단계에서 리스크 규모가 커져도 경제 위기나 금융 위기를 일으키지 않습니다. 문제는 브릿지PF가 본PF로 가지 못하고 있는 상황이라면 본PF의 리스크 규모는 엄청나게 커져 있을 가능성이 높습니다.
다음 page 2에서는 ‘본PF’에 대해 알아 보겠습니다.