부동산 지역분석의 중요성과 필요성
부동산 투자는 철저한 시장 분석과 전략적 계획이 필요한 복잡한 과정입니다. 이 중에서도 ‘지역분석’은 투자 결정 과정에서 중심을 차지하는 핵심 요소입니다. 이 글을 통해 지역 분석의 정의, 중요성, 그리고 필요성에 대해 깊이 있게 탐구해보고자 합니다.
부동산 지역분석의 정의
지역분석이란 특정 지역의 경제 상황, 인구 통계, 교통 접근성, 사회적 인프라 등 다양한 요소를 종합적으로 조사하고 분석하는 과정입니다.
이 분석을 통해 투자자는 지역의 가치 변동 가능성, 잠재적 수익성, 그리고 투자 리스크를 평가할 수 있습니다.
지역 경제 상황 분석
지역내 총생산(RGDP)
일반적으로 지역 경제 상황은 ‘지역내 총생산(RGDP)’로 파악이 가능 합니다.
아래 그림은 ‘e나라지표’사이트에서 ‘지역내 총생산’ 검색하여 시계열 자료를 다운받아 만든 차트 입니다. 추후 포스트에서 지역 매매가격지수와 이 데이터를 비교하여 상관 관계가 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

지역내 총생산 외에 조금 더 자세하게 보려면, ‘시도별 1인당 지역내총생산, 지역총소득, 개인소득’을 KOSIS에서 확인할 수 있습니다.
또한 KOSIS에는 ‘월평균 임금 및 임금상승률(시도)’ 시계열 데이터도 있습니다.
위와 같은 시계열 데이터의 주기는 연간 입니다. 해마다 한 번정도 정리해 놓으면 참고하기 좋습니다.
수요와 공급
수요와 공급은 가격을 결정하는 매우 큰 요인 중 하나입니다.
수요
수요는 일반적으로 해당 지역의 인구 혹은 세대수와 비례하여 나타납니다. 다만, 수도권 및 광역 도시와 같은 지역은 주변 도시의 수요를 흡수하여 더 큰 수요를 보이기도 합니다.
부동산 시장의 수요와 분석에 관한 자세한 내용은 “부동산(아파트) 투자를 위한 수요 분석“ 글을 참조 바랍니다.
인구 통계
인구 통계는 투자를 하기 위한 기본 데이터 입니다. 특히 아파트와 같은 주거 시설은 인구의 장기적인 증감에 따른 가격의 변화가 뚜렷하기 때문입니다.
인구 통계를 검색하면 수많은 통계 데이터가 검색 결과에 나옵니다. 그런데, 최근에는 부동산 어플에 인구 증감이나 이동에 대한 그래프를 다양한 방법으로 보여줍니다. 통계를 직접 찾고 가공할 필요가 없습니다.
아래와 같이 다른 지역으로의 인구 이동이 직관적으로 표시되는 어플도 있습니다. 다양한 어플의 사용 방법 및 활용에 대한 글은 추후에 “인사이트 > TIPS” 카테고리에 글을 올리도록 하겠습니다.

공급
우리 나라의 경우, 부동산(아파트) 시장에서의 공급은 매우 명확하게 알 수 있습니다. 입주 물량 데이터를 통해서 약 3년 후의 미래까지 알 수 있습니다.
공급 물량에 관한 데이터는 제 글 “최신 전국 아파트 입주 물량: 2024년 8월 기준”, “최신 전국 아파트 단지별 입주 물량 차트: 2024년 8월 기준“을 통하여 파악할 수 있습니다.
또한, 공급 물량을 직관적인 차트로 볼 수 있는 여러 사이트와 어플이 있습니다. 부동산지인, 호갱노노, 리치고, 아실과 같은 사이트는 PC와 휴대폰 어플을 통해서 공급 물량 뿐만 아니라, 다양한 부동산 관련 데이터와 차트를 제공합니다.
공급과 가격의 관계에 대해서는 “부동산(아파트) 투자를 위한 공급 분석“ 글을 참조하시기 바랍니다.
교통 접근성
교통 수단으로의 접근성도 중요한 요소입니다. 일반적으로 수도권은 지하철과의 거리가 매우 중요합니다.
이 거리는 도보 거리를 의미 합니다. 버스를 타야 지하철 역에 갈 수 있는 입지는, 걸어서 접근할 수 있는 입지 대비 가격이 낮습니다.
부동산 공인 중개사도 매물을 등록 할 때 지하철 도보 거리에 위치하게 되면,”지하철 도보 5분 거리”와 같은 표현을 꼭 넣습니다.
수도권을 제외한 지방에서는 지하철이 상대적으로 덜 중요한 것으로 인식 된다고 합니다. 이것은 아파트 입지를 기준으로 말할 때를 이야기합니다. 지하철이 없거나 경전철만 있기 때문입니다.
고속버스 터미널이나 시외버스 터미널 혹은 KTX역 주변을 상대적으로 선호 합니다. 즉, 주변 도시로의 이동 혹은 서울로의 이동을 위해 고속도로 인프라가 수도권보다 더 중요하게 생각되어 집니다.
쉽게 말해, 부동산 투자에 있어 교통 접근의 중요성은 지방보다는 수도권이 상대적으로 더 높습니다.
사회적 인프라
부동산 투자 시장에서 말하는 사회적 인프라는 ‘생활 인프라’를 말합니다. 의료, 문화, 체육, 복지같이 우리 생활의 안전과 편의, 오락을 제공하는 대형 병원, 종합 경기장, 종합 공연장, 공원, 도서관 같은 시설들을 아우르는 말입니다.
개인적으로 편의 시설 중에서도 복합쇼핑몰(스타필드) -> 백화점 -> 대형마트 순으로 중요하게 보고 있습니다.
특히 최근에는 복합 쇼핑몰을 중요하게 보고 있습니다. 아직 까지 지방에는 거의 없고 사람들의 수요는 많기 때문에 복합 쇼핑몰이 들어서는 소식은 해당 지역에서 매우 큰 관심을 받고 있기도 합니다.

도시 개발 계획
어떤 지역에 지하철 노선이 생긴다거나, 대규모 아파트 단지가 들어서는 일들은 건설 회사가 돈을 벌기 위해 무턱대고 진행하는 것이 아닙니다. 각 지자체별 ‘도시개발계획’을 바탕으로 이루어집니다.
‘도시개발계획’은 ‘광역도시계획’과 국가 단위 계획인 ‘국토종합개발계획’을 바탕으로 계획 됩니다.
‘도시개발계획’은 지침 계획인 ‘도시기본계획’과 집행 계획인 ‘도시관리계획’으로 나뉘어 집니다.

쉽게 말해, ‘국토종합계획’ -> ‘광역도시계획’ -> ‘도시기본계획’ -> ‘도시관리계획’ 순서로 이루어지고, 이에 따라 도로, 철도, 아파트와 같은 건설 사업이 진행 됩니다.
‘도시개발계획’은 해당 지자체의 사이트에 게재됩니다. 필요하시면 찾아서 살펴 보시는 것도 좋습니다. 추후 “지역 분석”카테고리에서 다룰 예정입니다.
부동산 지역분석의 중요성
부동산 투자의 성공은 적절한 지역 선정에서 시작됩니다. 투자자가 어느 지역에 투자할지 결정하는 것은 단순한 선택이 아니라, 광범위한 지역 분석에 기반한 전략적 결정입니다.
지역 분석을 통해 얻은 정보는 투자자가 시장 변동성을 예측하고, 장기적 관점에서 안정적인 수익을 확보할 수 있는 기반을 마련해 줍니다.
어떤 사람들은 서울을 포함한 수도권이 지방보다 안전하고 많이 오른다고 합니다. 다른 사람들은 수도권이 많이 올라서 받아 줄 수요가 적으니 지방이 낫다고 합니다. 미래는 모르지만, 분석 없이 투자를 할 수는 없습니다.
아래 그래프는 KB매매가격지수 그래프 입니다. 부산을 2008년에 샀다가 2011년에 매도하고, 그 시점에 대구를 샀다가 2014년에 매도하고, 서울을 사서 현재 보유하고 있다면 수익률이 얼마나 될까요?

현실에서는 위와 같이 고점에서 팔고 다른 물건을 저점에 사는 일이 한 두번은 있을 수 있지만 반복 될 수 없습니다.
중요한 것은 상승하는 시기와 하락 하는 시기가 서로 다를 때도 있고, 같을 때도 있다는 것입니다. 가격이 상승하는 것은 최고점에 가까워지고, 리스크가 커진다는 의미 입니다.
어디가 더 수익이 높을까요? 어디가 더 안전할까요?
지역 분석을 통한 성공적인 부동산 투자 전략
지역 분석을 통해 우리는 다음과 같은 전략을 수립할 수 있습니다:
- 장기적 관점에서 안정적인 수익이 예상되는 지역 선정: 개인적인 의견은 서울입니다. 결국은 서울에 자산을 최대한 늘리는 것이 먼 미래에 안정적일 것이라 생각 합니다.
하지만, 아무 때나 투자하는 것은 그리 좋은 방법이라고 생각하지 않습니다. - 시장 변동성에 대비한 다양화 전략: 지역마다 상승과 하락의 사이클을 반복하며 긴 시간에 걸쳐 상승하지만, 3~7년 정도의 사이클이 존재 합니다.
여러 지역에 분산 투자하여 한 지역의 시장 변동성이 전체 포트폴리오에 미치는 영향을 최소화하는 전략도 생각해 볼 수 있을 것입니다. - 지역 특성에 맞는 부동산 유형 선택: 예를 들어, 반도체가 좋아질 것 같으면 평택을 관심 가져 볼 수 있고, 조선 업황이 좋아지고 있다면 울산이나 거제에 관심을 가질 수도 있습니다.
결론
지역 분석은 투자 결정 과정에서 무시할 수 없는 매우 중요한 요소입니다. 이를 통해 얻은 정보는 우리가 더 나은 판단을 내리는 데 도움을 주며, 장기적으로 안정적인 수익을 얻을 수 있는 기회를 제공합니다.
따라서, 성공적인 부동산 투자를 위해 지역 분석에 더 많은 주의를 기울일 필요가 있습니다.
이 카테고리에 있는 글을 통해 지역 분석에 대한 이해를 하고, 보다 정보에 기반한 투자 결정을 내리는 데 도움이 되기를 바랍니다.