아파트 전세 가격과 매매 가격의 관계

안녕하세요, 오늘은 많은 분들이 관심 갖고 계신 아파트 전세 가격과 매매 가격 대해 이야기해보려 합니다. 이 두 가격은 어떤 관계가 있고, 어떻게 변동하며, 어떤 의미를 가질까요?

전세 가격의 흐름과 동향을 살펴 볼 수 있는 전세가격지수, 전세수급지수, 전세가율에 대해서 알아보고, 매매 가격과의 상관 관계에 대해서도 살펴보겠습니다.

전세와 매매, 그 의미와 차이

먼저 전세와 매매의 개념부터 간단히 짚고 넘어가겠습니다.

  • 전세: 일정 금액(전세금)을 집주인에게 맡기고 일정 기간 동안 주택을 사용하는 계약
  • 매매: 주택의 소유권을 완전히 구입하는 것

전세는 한국의 독특한 주거 문화로, 주택 구매 능력이 부족한 사람들에게 주거 기회를 제공합니다. 반면 매매는 완전한 소유권을 얻는 대신 큰 자금이 필요합니다.

전세 가격의 흐름을 파악하는 간단한 방법은 전세가격지수를 활용하는 것입니다.

전세 가격의 흐름 파악(전세가격지수)

전세가격지수란?

전세가격지수는 특정 기준 시점과 비교하여 전세 가격의 변동을 나타내는 통계적 지표입니다. 이 지수는 주택 시장의 동향을 파악하고 전세 시장의 변화를 수치화하여 보여줍니다.

이 데이터를 제공하는 대표적인 기관으로는 KB부동산과 한국부동산원이 있습니다.

한국부동산원 전세가격지수 차트
한국부동산원 전세가격지수 차트

전세가격지수의 산출 과정

데이터 수집 방법
한국부동산원을 비롯한 관련 기관들은 전국의 주요 도시와 지역에서 표본 주택을 선정하여 매월 전세 가격 데이터를 수집합니다. 이 과정에서 주택의 유형, 면적, 위치 등 다양한 요소를 고려합니다.

지수 계산 방식
수집된 데이터는 통계적 방법을 통해 가공되며, 기준 연도(예: 2021년=100)를 설정하여 현재의 전세 가격 수준을 상대적으로 나타냅니다. 이 과정에서 품질 변화와 인플레이션 등의 요소도 고려됩니다.

KB가격지수 산출 과정 다이어그램
KB가격지수 산출 과정 다이어그램

전세가격지수의 산출 과정도 매매가격지수 산출 과정과 동일합니다. 자세한 내용은 KB가격지수 차트 글을 참조 바랍니다.

전세 가격의 동향 파악(전세수급지수)

전세 가격이 단기간에 어떻게 움직일 것인지 파악하는데 사용할 수 있는 데이터가 전세수급지수 입니다.

전세수급지수는 전세 수요가 많은지, 전세 공급이 많은지를 부동산 설문 조사를 통하여 데이터를 만들게 됩니다.

한국부동산원 전세수급지수 차트
한국부동산원 전세수급지수 차트

전세가와 매매가의 상관관계(전세가율)

전세가와 매매가는 밀접한 관계가 있습니다. 이 관계를 나타내는 지표가 바로 ‘전세가율’입니다.

전세가율(%) = (전세가 / 매매가) × 100

예를 들어, 5억 원짜리 아파트의 전세가가 3억 원이라면 전세가율은 60%가 됩니다.

최근 몇 년간 전세가율이 상승하는 추세를 보이고 있는데, 이는 전세가격이 매매가격에 비해 더 빠르게 오르고 있다는 뜻입니다.

한국부동산원 전세가율 차트
한국부동산원 전세가율 차트

일부 사람들은 전세가율이 높은 것이 무조건 투자에 좋다고 말하기도 합니다. 하지만, 꼭 그렇지만은 않습니다.

전세가율이 높다는 의미

전세가율이 높다는 의미는 매매가와 전세가의 갭이 적다는 것을 의미 합니다. 이것이 반드시 투자하기 좋은 환경을 말하는 것은 아닙니다.

전세가율이 높은 본질적인 이유는 사람들이 해당 집을 매수하려는 욕구보다는 거주만을 목적으로 하기 때문입니다. 쉽게 예를 들면, 빌라나 오피스텔의 전세가율이 높은 이유가 이에 해당 합니다.

서울 역삼동 아파트와 오피스텔 전세가율 비교(준공 10년이하)
서울 역삼동 아파트와 오피스텔 전세가율 비교(준공 10년이하)

위 사진에서 보듯이 오피스텔(보라색)의 전세가율이 아파트(하늘색)의 전세가율보다 월등히 높은 것을 볼 수 있습니다.

사람들이 집을 매수하기 위해서는 아래 두 가지가 동시에 충족되어야 합니다.

  1. 거주의 목적
  2. 가격이 상승하여 시세 차익이 발생할 것이라는 기대

그래서, 빌라나 오피스텔 뿐만 아니라, 낡거나 입지가 나쁜 아파트의 전세가율도 높을 수 밖에 없습니다.

전세가율이 낮다는 의미

반대로 전세가율이 낮다는 의미는 갭이 크다는 것을 의미합니다. 이것은 전세를 얻으려는 수요보다 매수하려는 수요가 높다는 것을 말해줍니다.

‘수요’를 기준으로 전세가율을 살펴보겠습니다.

낮은 전세가율 = 전세 수요 < 매매 수요

위와 같은 상황은 지역에 따라서도 다르게 나타나고, 시기에 따라서도 다릅니다.

지역에 따른 전세가율 비교

전국 시도별 전세가율: '24.10.1 기준
전국 시도별 전세가율: ‘24.10.1 기준

전국을 기준으로 광역시도별 전세가율을 비교해 보면, 수도권 < 광역시 < 지방의 순서로 전세가율이 높은 것을 볼 수 있습니다.

주요 핵심 도시 대비 지방으로 갈수록 매매보다 전세를 선호 한다는 것을 의미 합니다.

그렇다면, 서울 및 수도권은 어떨까요?

수도권 전세가율: '24.10.1 기준
수도권 전세가율: ‘24.10.1 기준

서울 및 주변의 경우에도 상대적으로 입지가 좋은 지역이 전세가율이 낮고, 반대의 경우에는 높습니다.

이와 같이 해당 지역의 전세 수요와 매매 수요에 따라 전세가율은 달라지게 됩니다. 이러한 사실이 중요한 이유는 일부 사람들이 전세가율이 높은 아파트를 찾아 무조건 사두려는 일이 발생한다는 것입니다. 이것은 매우 위험한 투자가 될 수 있습니다.

전세가율이 높은 아파트는 매수하려는 사람이 적기 때문에 나중에 매도 하기가 힘들어질 수 있습니다.

결론은 ‘전세가율이 높은 아파트는 사면 안되는가?’ 라고 물으신다면, 답은 ‘아닙니다!’ 입니다. 그 이유에 대해 알아 보도록 하겠습니다.

시기에 따른 전세가율 비교

전세가율은 고정된 값이 아니라 움직이는 값입니다. 아래 두 개의 차트를 가지고 알아 보겠습니다.

서울 강남구 전세가율 변화 그래프
서울 강남구 전세가율 변화 그래프

서울 강남구는 매수 수요가 높은 지역 입니다. 하지만, 전세가율 차트를 길게 보면 가장 낮았을 때는 약 42% 정도였고, 가장 높았을 땐 약 64%까지 올라 갔습니다.

전라북도 전주 완산구 전세가율 변화 그래프
전라북도 전주 완산구 전세가율 변화 그래프

지방 도시인 전주시 완산구의 전세가율 차트를 보면, 가장 낮았을 때는 약 72%이고, 높았을 때는 약 85% 정도를 꾸준히 유지 하기도 했습니다.

전세가율이 낮은 지역과 높은 지역의 공통점은 이 값이 어느 정도 구간(밴드)에서 낮아지기도 하고, 높아지기도 한다는 것입니다.

이것은 사람들의 매수 의지가 낮아졌다 높아지기를 반복한다는 것입니다.

간단히 생각해보면, 전세가율이 높았을 때 매수해서 낮아지면 매도하면 되는 것입니다.

전세가와 매매가에 영향을 미치는 요인들

  1. 금리: 전세 자금 대출이 활발해지면서, 전세 가격과 매매 가격이 동시에 금리의 영향을 받기 시작했습니다.

  2. 정부 정책: 부동산 규제나 세금 정책은 매매 시장에 직접적인 영향을 미치며, 이는 간접적으로 전세 시장에도 영향을 줍니다.

  3. 인구 변화: 1인 가구 증가, 고령화 등의 인구 구조 변화는 주택 수요에 영향을 미칩니다.

  4. 경제 상황: 경기 침체기에는 매매보다 전세를 선호하는 경향이 있습니다.

최근 전세가격흐름

최근 몇 년간 전세가격이 크게 상승하면서 ‘갭투자’라는 용어가 유행했습니다. 갭투자는 전세금과 매매가의 차액(갭)만큼만 투자해 주택을 매입하는 방식입니다. 그러나 이는 전세가율이 높을 때만 가능한 전략이며, 리스크도 있습니다.

결론

아파트 전세 가격과 매매 가격은 서로 밀접하게 연관되어 있으며, 다양한 경제적, 사회적 요인에 의해 영향을 받습니다. 부동산 시장에 관심이 있는 분들이라면 이 두 가격의 관계와 변동 추이를 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다.

하지만 기억하세요. 집은 단순한 투자 상품이 아니라 우리의 삶의 터전입니다. 재테크적 관점뿐만 아니라 자신의 생활 패턴, 선호도, 장기적인 계획 등을 종합적으로 고려하여 주거 선택을 하는 것이 바람직합니다.

부동산 시장은 항상 변화하고 있습니다. 현명한 선택을 위해 지속적인 관심과 학습이 필요합니다. 여러분의 현명한 주거 선택을 응원합니다!

관련 통계 자료

  • KB부동산 통계 데이터: KB부동산 > 메뉴 > 데이터허브 > KB 통계보드
  • KB부동산 통계 시계열 데이터: KB부동산 > 메뉴 > KB통계 > 팝업창에서 ‘주간아파트’, ‘월간주택’ 선택하여 다운로드
  • 한국부동산원 통계 데이터: R-one 부동산 통계 > 통계DB > 통계 조회

참조 자료

  • 전세가율 지도: 부동산 지인 > 빅데이터 지도
  • 서울 강남구 전세가율 변화 그래프: R-one 부동산 통계
  • 서울 역삼동 아파트와 오피스텔 전세가율 비교: KB부동산 > 부동산지도