서울시 구별 부동산 가격 동향: 2024년 9월 9일 기준
강북 권역은 도심권(종로구, 중구, 용산구), 동북권1(노원구, 도봉구, 강북구), 동북권2(중랑구, 성북구, 동대문구, 성동구, 광진구), 서북권(은평구, 서대문구, 마포구)로 나누었습니다.
본 포스팅에서는 강남권과 강북권으로 크게 나눠서 알아 보도록 하겠습니다.
도심권에는 아파트가 많지 않습니다. 주로 상업용 오피스텔과 업무용 빌딩이 자리해 있습니다. 용산구의 경우 특별하기 때문에 나중에 별도로 알아 보도록 하겠습니다.
여전히 상승하지 않고 있는 동북권을 위주로 알아 보려 합니다.
강북권 매매가격 추세
강북 권역의 매매가격 추세를 지난 상승장부터 알아 보도록 하겠습니다.
전문가들이 흔히 말하듯 서울 전체의 상승 흐름 중 노도강이 항상 마지막에 오른다는 것은 사실이 아닙니다.
아래 시계열을 보면서 알아 보도록 하겠습니다.
서울의 지난 상승장의 시작은 2013년 상반기부터 였습니다. 강남, 서초에서 시작한 상승은 돌고 돌아 서울 전역의 상승으로 번졌습니다.
위 시계열을 보시면, 지난 상승장에서 강북권의 상승장은 노도강부터 시작 되었습니다. 강남, 서초보다 약 6개월 뒤에 노도강도 상승을 시작 했습니다.
지난 장에서 마지막에 상승을 시작한 지역은 용산구와 중랑구 였습니다.
용산구의 경우, 지지난 상승장(2000년 초반 ~ 2008년까지)에서 용산 전면 개발이라는 호재로 엄청나게 올랐다가 하락했고, 하락장에 들어서면서 용산 개발이 흐지부지 되는 일이 생겼습니다.
이로 인한 실망감으로 서울의 대세 상승이 다시 시작 됐음에도 불구하고 좀처럼 상승 하지 못했습니다.
8.12 업데이트
노도강을 비롯하여 중랑구까지 상승으로 전환되면서, 강북구는 전 지역 상승하고 있습니다.
노도강의 추세를 알아 보도록 하겠습니다.
지난 장에서는 노도강이 강북 권역에서 가장 빠르게 상승을 시작 했습니다. 당시 재건축. 재개이 지지부진 했던 지역은 해제가 되고, 진행 중이던 구역은 사람들의 관심을 받기 시작했습니다.
노원구 상계주공 재건축, 도봉구 쌍문.창동 재건축, 강북구 길음 뉴타운 등이 다시 꿈틀거리기 시작했고, 성북구 장위 뉴타운도 뒤를 이었습니다.
현재는 다시 한번 지지부진한 사업장이 해제가 되고, 정부의 규제가 완화되어 용적률을 높이거나 모아타운과 같은 소규모 재개발 지원이 강화되면서 시장이 살아나려 하고 있습니다.
개인적인 생각으로 노도강도 8월이 되면 KB부동산 시계열에서 상승불이 들어올 것으로 생각 됩니다.
9.9 기준 업데이트
노.도.강이 8월 초부터 상승으로 전환하여 소폭으로 상승하고 있습니다.
재개발. 재건축이라고 아무거나 투자하거나 실거주로 버텨 보겠다고 하는 것은 큰 고통이 따라올 수 있습니다.
서울 대부분의 아파트가 구축이고 재개발이 필요한 낙후 지역이 워낙 많습니다. 이로 인해 재개발, 재건축은 지난 20여 년간 구역 해제와 다시 추진하는 과정을 거의 동일하게 겪고 있습니다.
현재 시점에서는 최소한 ‘사업시행인가’ 이후의 물건이 아니면 투자도 실거주도 추천 드리지 않습니다.
글 하단에 ‘노원구 재개발.재건축 사업현황’ 링크를 클릭하시면 사업 단계를 확인하실 수 있습니다.
서울시 향후 전망
서울은 전반적인 순환매장으로 들어선 것으로 보입니다. 아직 상승이 오지 않은 노도강을 비롯하여 강서구, 금천구까지 상승이 이어질 것으로 보입니다.
다만, 현재 전 고점에 다다른 지역은 매수에 유의해야 할 것으로 생각 됩니다. 전 고점을 돌파하고 오를 수록, 그 가격을 받아 줄 수요는 지속적으로 줄기 때문입니다.
이것은 2~3년 후 다시 하락장 혹은 보합세로 이어질 가능성을 나타냅니다.
원하는 지역의 집값이 이미 많이 올랐거나, 자금이 부족한 분들은 다음 상승장을 기다리면 됩니다. 조급한 마음으로 서두르거나, 무리한 대출을 일으키게 되면 자신 뿐만 아니라 가족이 모두 힘든 상황을 같이 보낼 수 있습니다.
아래 참조 링크에 아직 상승 전 지역의 재개발. 재건축 사업 현황 링크를 첨부하니, 관심 있는 지역이 있으신 분은 참조 바랍니다.