부동산 등기부 보는 법 3단계
본 페이지에서는 등기부 등본에서 가장 중요한 ‘갑구’와 ‘을구’에 대해 알아 보겠습니다.
간단히 정리하면, ‘갑구’는 소유자에 대한 이력이 나오는 부분 입니다.
갑구도 중요하지만, 등기부 등본에서 가장 중요한 부분은 ‘을구’ 입니다. 해당 집을 담보로 잡고 돈을 빌렸는지 확인할 수 있기 때문입니다.
글 하단에 ‘인터넷 등기소’ 링크를 남겨 두었으니, 필요하신 분은 등기부 등본 열람을 해 보시기 바랍니다.
등기부 보는 법 2단계: 갑구
부동산 등기부 등본 ‘갑구’에는 소유권에 관한 사항이 기재 됩니다.
아래 은마 아파트 등기부 등본을 예시로 설명 하겠습니다. 등기부 등본의 표제부는 대충 훑어봐도 됩니다.
중요한 부분은 갑구와 을구 입니다. 특히, 갑구에는 소유자의 이름과 주민번호 앞자리가 기재되어 있으니 계약할 때 반드시 확인해야 합니다.
- 등기한 순서를 숫자로 표시합니다.
쉽게 말해, 매매 거래 될 때마다 집주인을 개인 정보를 기재하는데, 숫자에 따라 몇 번의 주인이 바뀌었는지 알 수 있습니다.
위 은마 아파트는 분양 받은 최초의 집주인이 최근에 매도한 것을 알 수 있습니다. - 등기의 내용 또는 종류가 표시 됩니다. 소유권 이전, 소유권 보존 등과 같은 소유권의 변경 내용이 기재됩니다.
- 등기 신청서를 접수한 날짜와 접수 번호가 표시 됩니다.
위 예시의 최초 분양자는 1979년 10월 8일에 등기 신청 하셨습니다. - 등기의 원인과 원인 일자가 표시 됩니다.
위 은마 아파트의 경우, 2023년 12월 6일에 매매 계약을 하고, 2024년 2월 28일에 등기 신청을 하셨습니다.
* 최초 분양자 분이 분양 신청한 시기부터 계산하면 약 50여년 전에 사신 거네요 - 부동산의 권리자 및 기타 권리 사항이 표시 됩니다. 소유권이전의 경우 거래가액, 공동 명의 경우에는 위 예시처럼 공유자 지분이 표시 됩니다.
*현재 부동산 등기부 등본에는 소유자의 이름과 주소가 기재 되어 있어 누구나 개인 정보를 쉽게 볼 수 있습니다. 앞으로 개인 정보를 보호하는 방향으로 법 개정하려는 계획이 있다고 합니다.
갑구에서 중점적으로 확인해야 할 사항
소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시 결정, 가처분, 예고등기 등이 갑구에 표시되어 있을 경우 문제가 될 수 있으니 거래하지 않는 것이 좋습니다.
왜냐하면 이 내용들은 금액이 얼마인지 등기에 표시되지 않기 때문에 집주인이 거짓말하고 매도할 수 있습니다. 중요한 것은 소유권에 대한 권리는 소유자가 변경 되어도 해당 집에 붙어 있는 권리이기 때문입니다.
해결 가능 하지만, 번거롭고 소송으로 가면 몇 년이 걸릴 수 있으니, 가급적이면 거래하지 않는 것이 좋습니다.
등기부 보는 법 3단계: 을구
부동산 등기부 등본 ‘을구’에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재 됩니다.
을구의 구성도 갑구와 동일 합니다. 그래서, 을구의 순위 번호에 따른 설명을 하도록 하겠습니다.
우선 ‘소유권 이외의 권리’에는 근저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 있습니다. 일반적으로 가장 많이 보고 중요한 권리는 근저당권 입니다.
근저당권은 해당 부동산을 담보로 돈을 빌릴 때 채권자가 등기해 놓은 사실을 기재하는 것입니다. 아래 예시로 설명하도록 하겠습니다.
- 최초 분양자는 ‘갑구’를 보시면 1979년 10월 8일에 등기 신청을 하고, 약 열흘 후에 320만원을 대출 받았습니다.
* 대출 금액이 겨우 320만원이라고 생각 하실지 모르겠는데, 당시 은마 아파트 분양가가 약 3,000만원 이었으니 약10%를 대출 받으셨던 것입니다. 당시 대기업 대졸자 신입 월급이 약15만원 이던 시절 입니다. - 등기 목적을 보시면, ‘1번근저당권설정등기말소’라고 기재 되어 있습니다.
기간이 약 20년인 것으로 보아 20년 장기 주택담보대출을 받으셨던 것 같습니다.
원리금으로 약 15,000원씩 20년 갚으신 것 같습니다. 일반적으로 소유권 이전과 대출은 같은 날에 실행이 되는데, 45년 전에는 좀 달랐나 봅니다. - 위 은마 아파트의 두 번째 주인은 2023년 12월 6일에 매매 계약을 하고, 2024년 2월 28일에 소유권 이전 등기 신청을 하고, 같은 날에 대출을 받으셨습니다.
가려진 부분은 개인 정보이고, 대출 금액과 빌린 사람의 이름과 주소, 대출 받은 은행명과 주소가 기재 되어 있습니다.
을구에서 중점적으로 확인해야 할 사항
근저당권, 전세권, 지상권, 지역권 확인이 가장 중요 합니다.
특히, 전세를 얻으려 하는데, 근저당권이 걸려 있는 경우에는 (채권최고액 + 보증금 액수)가 해당 부동산의 시세 대비 약 60% 이내일 경우에만 계약하시고, 계약서 특약에 추가 대출 받지 않겠다는 말을 기재해야 안전 합니다.
근저당이 없는 경우라도 계약을 하고 잔금 납부 직전에 근저당이 올라갈 수도 있으니, 잔금 전 다시 등기부 등본을 확인해야 합니다.
을구에 아무것도 없는 부동산을 거래하시는 것이 가장 안전 합니다.
부동산 등기부 등본을 볼 수 있어야 한다
등기부 보는 법 3단계를 알아 봤습니다. 등기부 등본은 법원에서 관리하는 문서이기에 우리가 평소에 사용하지 않는 단어들이 많이 등장 합니다.
부동산 투자자라면 당연히 익숙하겠지만 이번 기회를 통해 다시 한번 정리해 보는 기회를 가졌으면 합니다.
일반 사람이라면 이 내용에 대해 이해만 하고 있으면 됩니다. 단어를 외우거나 더 깊게 공부할 필요도 없습니다. 필요할 때 꺼내 쓰는 오픈북이라고 생각하면 됩니다.
참조 링크
인터넷 등기소