대구 경산 입주물량과 가격

“대전과 세종의 물량과 가격”에 이어 대구 경산 입주물량과 가격의 상관 관계에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 전국 대부분의 지역은 입주 물량과 가격이 상관 관계가 높은 편에 속합니다. 다만, 상관 관계가 떨어지는 지역이 존재 합니다. 서울, 인천, 경기와 같은 수도권의 경우 물량과 상관 관계가 다소 떨어지는 모습을 보여 줍니다. 전국 도시별로 이러한 상관 관계를 알아보고, 맞지 않은 경우에는 어떤 요소로 인해 가격이 움직이는 것인 지 더 깊게 알아보도록 하겠습니다.

대구광역시와 경북 경산시의 가격 흐름

대구와 경북 경산을 함께 보는 이유는 경산시가 대구광역시 바로 옆에 위치해 있고, 지하철로 연결이 되어 있기 때문입니다.

아래 지도에 원으로 표시해 놓을 것을 보시면, 대구광역시의 중심지인 수성구 범어네거리에 있는 ‘범어역’에서 경산시청 근처의 ‘임당역’까지 지하철로 약 20분 미만이면 도착 합니다.

그리고, 아래 KB매매가격지수의 흐름을 보시면, 명확하게 동일하지는 않지만 매우 유사한 흐름을 보여주고 있습니다. 이러한 도시들은 서로의 물량으로 인한 가격 변화에 영향을 주고 받는 경우가 많습니다.

대구 경산 kb매매가격지수 비교 차트
대구 경산 kb매매가격지수 비교

대구광역시 물량과 가격

우선 대구광역시의 입주 물량과 가격의 상관 관계를 아래 차트에서 살펴 보도록 하겠습니다.

항상 같은 방식으로 표시 하고 있습니다. 세가지 색의 박스를 이용해 특정 시기의 동향을 표시해 놓았습니다.

빨간색 박스는 물량이 적고 가격이 오르는 시기, 노란색 박스는 물량이 많고 가격이 하락하는 시기, 초록색 박스는 물량과 가격이 역의 관계이거나 잘 들어맞지 않는 시기를 나타냅니다.

  1. 빨간색 박스(2001-2002년)는 물량이 적고 가격이 상승
  2. 초록색 박스(2003-2004년)는 물량이 증가했으나 가격이 상승, 역으로 물량이 적은 해에는 가격이 보합
  3. 노란색 박스(2006-2009년)는 물량이 많고 가격 하락
  4. 빨간색 박스(2011-2015년)는 물량이 적고 가격이 상승
  5. 노란색 박스(2016-2017년)는 물량 많고 가격 하락
  6. 빨간색 박스(2018-2019)는 물량이 적고 가격이 소폭 상승
  7. 초록색 박스(2019-2020)는 물량이 많은데 가격이 급상승
  8. 노란색 박스(2022-2023)는 역대급 물량이 나왔고, 하락

대구는 전반적으로 입주 물량과 가격의 상관 관계가 높은 지역으로 보입니다. 그리고, 물량을 기준으로 봤을 때, 대구는 2025년 투자를 검토하는 것이 좋을 것 같습니다. 최근의 대구 동향은 입지 좋은 곳의 미분양은 거의 남아있지 않고 피가 붙기 시작했으며, 상대적으로 입지가 떨어지는 지역의 미분양 물량은 줄지 않고 있는 상황 입니다. 대구의 미분양 물량에 대해서는 아래에서 다시 살펴 보도록 하겠습니다.

경북 경산시 물량과 가격

아래는 경북 경산시의 입주 물량과 KB매매가격지수를 보여 주는 차트 입니다.

경산시의 경우에도 물량과 가격이 안 맞는 구간이 상당히 넓게 분포되어 있는 편입니다. 위 차트로만 분석했을 경우 경산시는 입주 물량과 가격이 상당히 안 맞는 지역입니다. 대구의 영향으로 판단되니, 대구와 경산의 물량을 합쳐서 다시 보도록 하겠습니다.

대구 경산 합계 물량과 가격

위에서 경산시의 물량과 가격만 비교해서 분석했을 때보다 조금 더 나은 결과가 나오는 것 같습니다. 아래 대구와 경산의 입주 물량 합계와 각각의 가격을 보여주는 차트 입니다.

  1. 초록색 박스(2004-2010년)는 초반에는 각각의 물량과 가격이 상관 관계가 높았지만, 2006년 이후 대구의 물량이 많아지면서 가격은 하락했으나, 경산의 경우 물량이 없음에도 불구하고 상승하지 못했습니다. 이것은 대구 물량의 영향이라고 볼 수 있습니다.
  2. 빨간색 박스(2011-2015년)는 두 도시 모두 물량이 적고 오랫동안 상승
  3. 노란색 박스(2016-2018년)는 물량이 많고 가격이 하락
  4. 초록색 박스(2019-2021년)는 물량이 적을 때 가격이 상승하고, 반대의 경우 가격이 하락
  5. 노란색 박스(2022-2023년)는 물량 많고 가격 하락

대구와 경산의 물량을 합쳐서 보는 것보다 대구의 물량과 가격만 보는 것이 더 명확하게 결과가 나왔습니다. 결론적으로 경산시는 대구 시장에 종속된 작은 시장이기에 대구에 영향을 주는 것보다 받는 경향이 강하다고 볼 수 있습니다. 그렇다면, 중요한 대구광역시의 미분양 물량에 대해서도 자세히 알아 보겠습니다.

대구광역시 미분양 물량

아래는 국가통계포털(KOSIS)에서 가지고 데이터 ‘미분양주택현황(시도/시/군/구)’ 중 대구광역시를 구별로 나눠서 차트를 만들어 보았습니다. 월단위 통계이며 2021년 1월부터 최신 자료인 2024년 2월까지 업데이트 된 데이터 입니다. 아래 나오는 차트는 제가 직접 만들었고, 글 하단의 첨부 파일에 원자료와 차트가 모두 들어 있습니다. 필요하신 분은 다운로드 하시기 바랍니다.

대구광역시 구별 미분양 합계 추이

아래는 대구의 구별 미분양 물량을 월별, 구별로 나눠서 합계 물량 추이를 볼 수 있도록 만든 차트 입니다.

  1. 최근 4년 중 2021.3월이 미분양이 가장 적었던 달
  2. 2022년 1월부터 본격적으로 미분양 물량이 급증하기 시작
    2021년 8월부터 인상 되기 시작한 한국 기준 금리가 ’21년 11월, ’22년 1월 연속 인상하면서 시장에 불안을 높인 것이 아닌가 싶습니다.
  3. 2023년 2월을 최고점으로 서서히 감소 중
  4. 2024년 2월 기준 미분양 물량 약 1만호

2022년 한해 동안 금리가 급등하면서 부동산 시장 뿐만 아니라, 모든 자산에 악영향을 미쳤습니다. 일반적으로 금리의 변화는 부동산에 크게 영향을 주지 않는데, 이번에는 짧은 시기의 급등으로 영향을 미친 것이 아닐까 싶습니다. 금리와 부동산의 상관 관계에 대해서도 나중에 다뤄 보도록 하겠습니다.

대구 구별 미분양 추이

아래 차트는 구별로 미분양 추이를 나타내 봤습니다. 대구의 미분양이 2023년 2월을 최고점으로 서서히 줄고 있는데, 어느 구의 미분양 물량이 감소하고 있는지 확인해 보기 위해 만들었습니다. 아래와 같이 선으로 만든 차트는 흐름을 보기에 편합니다.

  • 미분양 물량이 빠르게 줄고 있는 지역은 수성구, 동구, 남구 순서
  • 가장 많은 지역은 남구, 달서구, 수성구, 북구 순서
  • 수성구의 경우 물량이 가장 빠르게 소진되고 있으나, 지난해 10월 이후로 정체

위 차트의 흐름을 단순화하여 1년 전과 비교하는 표를 만들어 봤습니다. 표는 직관적인 변화를 쉽게 볼 수 있습니다. 아래 표는 2023년 2월과 2024년 2월의 미분양 물량과 감소율 등을 보여주는 표 입니다.

대구광역시 구별 미분양 물량표('23.2월 vs '24.2월)
대구광역시 구별 미분양 물량표(‘23.2월 vs ‘24.2월)

아래는 2024년 2월 기준 대구광역시의 구별 미분양 물량을 비중으로 나타낸 차트 입니다. 아래와 같은 원형 차트는 전체에서 해당 구가 차지하는 비율을 직관적으로 볼 수 있습니다. 위 표의 ‘감소율(%)’은 전년 대비 얼만큼 줄었는지 나타내는 것이고, 아래 원형 차트의 비중(%)은 2024년 2월 기준 대구 전체 미분양 물량(약 1만호) 대비 각 지역이 차지하는 비율을 %로 나타낸 것입니다.

수성구를 예로 들면, ‘23.2월 미분양 물량이 3,224호에서 1,795호 줄어들어 감소율 56%를 보여주고 있음에도 불구하고(위의 표), 여전히 ‘24.2월 대구 전체 미분양 물량의 15%인 1,429호가 남아 있다.(아래 차트)

미분양 물량의 추이로 대략적인 것들을 유추해 볼 수 있습니다. 남구와 달서구, 동구의 경우 느리지만 조금씩 미분양이 줄고 있다는 것은 남은 미분양 중 상대적으로 입지가 나은 아파트의 할인 분양이 꾸준히 있다고 볼 수 있습니다. 북구와 중구, 서구는 물량이 줄지 않는 것으로 봐서 입지가 매우 안 좋거나, 경.공매로 넘어가고 있는 단계인 것으로 유추해 볼 수 있습니다.

이러한 유추는 망상이라고 볼 수도 있습니다. 다만, 정상적이지 않은 흐름에는 무엇인가 숨어있는 사실이 있고 다른 사람보다 이 정보를 빨리 얻는 것은 경쟁 우위에 설 수 있는 좋은 방법이라고 생각합니다.정확한 사실은 실제 현장에서 확인해야 함은 두말할 나위 없습니다.

대경(대구와 경산) 결론

경산시의 입주 물량은 대구에 영향을 끼치지 못하며, 대구광역시는 물량과 가격의 상관 관계가 매우 높다고 볼 수 있습니다. 현재 대구의 입주물량은 올해까지 상당히 많고 내년부터 적정 수준 이하로 내려갑니다. 최근 현지 소식에 의하면 수성구, 중구, 동구의 입지 좋은 미분양은 안 남아 있고 피가 붙기 시작한 곳도 있다고 합니다. 이러한 소식이나 정보를 듣고 너무 서둘러 진입하려고 하지 않는 것이 좋습니다.

남들보다 수익이 덜 나더라도 충분히 확인하고 들어가는 것이 좋습니다. 다만, 지역에 대한 스터디와 미분양 아파트에 대한 공부는 꾸준히 하시길 바랍니다.

미분양 통계와 관련하여 조만간 전국 도시의 미분양 물량 추이를 정리해 보도록 하겠습니다.

관련 통계 자료

  • 국가통계포털 > ‘미분양주택현황(시도/시/군/구)’
  • 아래 링크를 누르시면 통계로 바로 연결 됩니다. 원하시는 기간 및 지역 등을 설정하시면 통계 데이터가 조회되고, 아래쪽에 자동으로 그래프를 만들어 주는 기능도 있습니다.
    국가통계포털 > ‘미분양주택현황(시도/시/군/구)’

참고 사이트

국가통계포털: https://kosis.kr/index/index.do

첨부 파일

본 글에 사용된 대구광역시 미분양 물량 통계의 데이터와 차트가 담긴 파일을 첨부해 드립니다. 글에 담지 못한 대구의 2007.1월부터 현재까지 미분양 통계와 차트도 담겨 있습니다.