부동산 트렌드와 패러다임

부동산 트렌드

“부동산 트렌드”란 부동산 시장의 현재와 미래를 예측하는데 도움이 되는 다양한 패턴, 변화, 발전을 의미합니다. 이는 주거 공간, 상업용 부동산, 투자 전략, 시장 변동성 등과 같은 다양한 요소를 포함할 수 있습니다. 이것은 경제적 요인, 인구 통계적 변화, 기술 발전, 정책 변화, 사회적 변화 등 여러 외부 요인에 의해 영향을 받습니다. 다음은 부동산 트렌드를 이해하는데 도움이 될 몇 가지 중요한 요소입니다

경제적 요인

국내와 국제 경제적 요인이 직접적으로 부동산 시장에 영향을 주는 현상은 드물지만, 시차를 두고 조금은 향을 미치게 됩니다. 시차가 있기 때문에 그 사이에 경제가 변하면 영향이 줄어 들기도 합니다. 그래서, 일반적인 이 시장의 투자자들은 경제적인 요인을 등한시 합니다.
하지만, 국내외의 금리 변화, 경제 성장, 인플레이션 등은 부동산 가격과 투자 수익성에 영향을 미칩니다.
“외부 환경” 카테고리에서 다양한 관점으로 다루는 것이 좋다고 생각합니다.

최근에는 “부동산 PF 대출 리스크“와 이로 인한 기회를 탐색하는 “부동산 PF 현황과 기회“라는 글을 올렸으니 시간 내어 읽어 보시는 것도 최근의 PF리스크를 이해하는데 도움이 될 것이라 생각합니다. 그리고, 관련 된 내용을 꾸준히 업데이트하여 흐름을 짚어보고 앞으로 어떻게 진행될 것인지 예상해 보는 글도 작성하도록 하겠습니다.

인구 통계적 변화

고령화, 도시화, 가구 구성의 변화 등은 주거 수요와 선호하는 부동산 유형에 영향을 줍니다.
그중에 특히 아파트의 수요 변화에 큰 영향을 주는 요소 입니다.
그래서, 제 블로그의 “수요/공급” 카테고리를 별도로 만들었고, 꾸준하게 다룰 예정입니다.

기술 발전

디지털화, 인공지능, 빅데이터 분석 등은 부동산 관리 방식과 투자 전략을 변화시키고 있습니다.
몇 년전부터 각종 관련 어플리케이션이 등장해왔고, 최근에는 더 특화되고 빅데이터를 활용한 어플이 나오고 있습니다.
“인사이트”의 하위 카테고리 “부동산 TIPS”에서 여러 가지 어플 사용법과 제가 경험했던 여러가지 상황에 대한 대처법 혹은 관련 사이트 사용 요령에 대해서 다룰 예정입니다.

정책 변화와 정부 규제

부동산 관련 법규, 세금 정책, 개발 규제 등은 이 시장의 흐름을 결정하는 중요한 요소입니다.
“외부 환경” 카테고리에서 다룰 예정입니다. 국내 환경뿐만 아니라 주요국의 금융 변화가 시장에 미치는 영향도 공부해볼 예정입니다.

각종 통계의 변화

통계는 지나온 사실들을 숫자로 대변하는 자료입니다. 우리 나라는 공공데이터의 개방으로 수많은 국가 통계와 민간 통계를 보통 사람들이 접할 수 있습니다. 이를 활용하여 공부해 보려고 합니다.
대표적인 통계인 ‘KB주간 통계, KB월간 통계’등을 “부동산 트렌드”에서 다룰 계획입니다. 또한, “지역분석”과 “입지분석”, “수요/공급” 카테고리에서도 각종 자료를 이용하고 분석할 예정입니다.

통계를 부정하는 사람들이 있습니다. 각종 뉴스 기사, 유튜브, 블로그 등 매체에서 보여주는 수많은 ‘통계의 오류’를 이용한 가쉽 기사나 글 때문이라고 생각합니다.
저는 개인적으로 이것을 과거의 이성적인(혹은 계량적인) 기록이라고 생각합니다. 그리고, 잘못 읽고 분석하기 때문에 문제가 생기는 것이라 생각합니다. 저도 공부하는 사람으로 통계를 완전하게 읽어낼 수 있다고 생각하지 않지만, ‘흐름’의 차원에서 반드시 읽고 분석해야 한다고 생각합니다.

부동산 트렌드를 이해하고 예측하는 것은 투자자, 개발자, 정책 결정자 등 모든 이해 관계자에게 중요합니다. 이를 통해 미래의 시장 기회를 파악하고, 잠재적인 위험을 관리하며, 지속 가능하고 수익성 있는 결정을 내릴 수 있습니다.

주거 패러다임의 변화

일반적으로 여러 매체에서 다루는 ‘트렌드’는 최근의 흐름을 이야기 합니다. 지난 1년을 돌아보고 다음 1년을 예상하는 식으로 트렌드를 말합니다. 투자자로서 단기의 트렌드에 매몰 되지 말고, 장기적으로 어떤 흐름을 이어 왔는지 알아보는 것이 중요다하고 생각 합니다.
아래는 대한민국의 주거 패러다임의 변화에 대한 설명입니다.

현재까지 주거 패러다임은 여러 단계로 변화해 왔으며, 이는 경제적, 사회적, 기술적 변화와 밀접하게 연관되어 있습니다. 아래는 이 시기부터 현재까지 주요 변화를 정리한 내용입니다:

1980년대: 확장과 개발

경제 성장과 주택 수요 증가: 1980년대는 경제가 활성화되면서 주택 수요가 증가한 시기입니다. 신도시 개발과 대규모 주택 프로젝트가 활발히 진행되었습니다. 1970년대 강남 개발부터 시작 된 대단지 아파트가 들어서게 되는 시기 입니다. 대표적으로 ‘압구정 현대 아파트’, ‘여의도 주공 아파트’, ‘마포 주공 아파트’ 등이 있습니다. 이러한 1980년대 대단지를 일컬어 “0기 신도시”라고 합니다. 그리고, 1980년대를 지나며 본격적인 대규모 아파트 주거 단지들이 들어설 준비를 합니다.

1990년대: 다양성과 개인화

다양한 주거 형태의 출현

1990년대에는 다양한 라이프스타일과 개인의 취향을 반영한 주거 형태가 등장하기 시작했습니다. 소형 아파트, 타운하우스 등이 인기를 얻었습니다.

본격적인 신도시 개발과 입주

1기 신도시 개발과 입주가 되면서, 전국의 아파트 시장이 안정된 시기를 보냈습니다.
1기 신도시를 서울 주변의 수도권에 위치한 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동으로만 알고 계신 분들이 많습니다.
수도권 외에 대전광역시의 둔산지구, 부산과역시의 해운대 좌동, 울산광역시의 삼산/화봉 지구, 대구광역시의 칠곡/시지/지산범물/성서 지구, 광주광역시의 상무/첨단 지구 등이 있습니다.
광역시 이외의 지방 중심 도시 주변에도 1기 신도시들이 모두 개발 되었습니다.

투자 공부를 하시면서 알게 되는 1990년대 중반부터 2000년 초반 택지 지구를 개발하여 입주한 대규모 아파트 단지들이 바로 1기 신도시 입니다. 이에 대해서는 추후에 자세하게 지도에 표시해 보면서 공부해 보도록 하겠습니다.

2000년대: 정보 기술(IT)의 도입

스마트 홈 기술의 시작

2000년대 들어 IT 기술의 발전과 함께 스마트 홈 기술이 도입되기 시작했습니다. 집안의 다양한 기기를 원격으로 제어할 수 있는 기술이 개발되었습니다.
이 시기부터 아파트 1층 현관을 내 집에서 열고 닫을 수 있고, 화상 인터폰이 보급되고, 지하 주차장 엘리베이터 연결 등이 생겼습니다.
물론 최초 보급의 기준이 아니라 보편화 된 시기를 말합니다.

친환경 건축의 부상

환경에 대한 인식이 높아지면서 친환경 건축과 에너지 효율적인 주택이 주목받기 시작했습니다.
최근에 들어 친환경에 대한 인식이 높아졌다고 생각하지만, 실제 건설 현장에서는 이 시기부터 친환경 설계 및 건설이 시작 되었습니다. 하지만, 이 역시 현재 기준에서는 당연한 기본 자재의 발암물질 기준을 법률로 정하거나, 내장재의 무독성 재료 사용 등이었습니다. 환경의 기준이 아파트 주변이 아니라, 아파트 자체였던 것입니다.

2010년대: 커뮤니티와 공유 경제

공유 경제의 영향

공유 경제의 부상과 함께, 공유 주거 공간, 코리빙 스페이스 같은 새로운 주거 형태가 등장했습니다. 젊은 세대 중심으로 커뮤니티를 중시하는 주거 문화가 강화되었습니다. 그래서, 원룸의 수요가 일부 공유 주거로 이동하기도 했습니다.

도시 재생과 리노베이션

오래된 도심 지역의 재생과 리노베이션 프로젝트가 활발해졌습니다. 기존 건물을 개조하여 새로운 가치를 창출하는 노력이 이루어졌습니다. 주로 재개발과 재건축을 중심으로 이루어져야 하는데, 정권에 따라 다른 방향을 취하기도 했습니다. 재개발을 막고 꽃그림, 새그림 등으로 마을을 꾸미는 일도 있었습니다.

2020년대: 지속 가능성과 기술 혁신

도시 재생과 리노베이션

지속 가능성에 대한 전 세계적인 관심이 높아짐에 따라, 에너지 효율이 높고 환경을 고려한 건축이 중요해졌습니다. 또한, AI, IoT, 빅데이터 등 최신 기술을 활용한 스마트한 주거 환경 조성이 주요 트렌드로 자리 잡았습니다. 2000년대 도입 된 IoT기술이 엄청나게 발전하여 아파트에 적용 되기 시작 했습니다.

팬데믹과 주거 공간의 변화

COVID-19 팬데믹은 집의 기능에 대한 인식을 바꾸었습니다. 재택근무의 증가로 인해 주거 공간은 일과 삶을 동시에 지원하는 복합적인 공간으로 변화하고 있습니다.

일반적으로 10년에 한번씩 아파트의 패러다임이 변해왔지만, 관심을 기울이지 않으면 알지 못합니다.
그리고, 기술과 문화 등 여러 가지 요인들에 의해 변화 된 구조도 있지만 역시 관심이 없으면 모릅니다.
예를 들면, 최근에는 아파트 내부에 ‘알파룸, 베타룸, 팬트리’ 라는 공간을 만들어, 보통 베란다에 있던 창고를 집안으로 들임으로써 다양한 생활의 편의를 제공하고, 작은 서제 또는 와인 보관소 등 취향에 맞는 장소로 꾸미는 일이 증가하고 있습니다. 또한 세탁 건조기의 보급이 늘어나면서 베란다의 여유 공간을 건조기가 차지 할 수 있게 되었습니다. 실제 2010년 이전에 지어진 아파트의 베란다에는 세탁기와 건조기가 함께 들어 갈 수 있는 공간이 별로 없습니다.(국평 기준)

이러한 변화는 기술 발전, 경제적 변동, 사회적 가치의 변화 등과 같은 다양한 요인에 의해 주도 되고 있으며, 앞으로도 새로운 패러다임이 등장할 것으로 예상됩니다.

부동산 트렌드와 주거 패러다임에 대해서 알아보았습니다.
과거 1~2년 혹은 3~4년을 깊고 디테일하게 분석하는 것은 쉽지 않습니다. 한 두사람이 수많은 통계와 정책 자료 및 국.내외 환경을 분석하는 일은 불가능에 가깝습니다. 하지만, 긴 시간을 큰 맥락으로 바라보는 것은 앞의 방식보다는 쉬운 일이라고 생각 합니다. 그리고, 이를 활용하여 미래의 긴 시간의 흐름을 보는 것 또한 마찬가지라고 생각합니다.
핵심은 과거의 “흐름”을 제대로 볼 수 있다면, 앞으로의 흐름도 상대적으로 예측하기 쉬워질 것입니다. 물론 이것도 ‘쉬운 일’은 아니라고 생각합니다.
조금 더 나은 내가 될 수 있는 방법은 공부 하는 일입니다.