부동산 투자의 필요성: 안정적인 미래를 위한 전략적 접근
부동산 투자가 재테크와 자산 증식 전략에서 중요한 역할을 하는 이유는 여러 가지가 있습니다. 이 글을 통해 부동산 투자의 핵심 가치와 그것이 투자자들에게 왜 매력적인지를 다뤄보려 합니다. 저는 꾸준히 투자하고 공부하고 있지만, 아직은 경험의 시간이 길지 않습니다. 투자와 공부를 하던 중에 알게 된 지인의 경험담에 대해서도 이야기해 보려 합니다.
경제적 안정성을 추구하고, 장기적인 자산 가치 증식을 목표로 하는 많은 투자자들이 아파트 투자를 선호하는데, 이는 단순히 수익률의 문제를 넘어서 안정적인 수입원 확보, 인플레이션 대응, 자본 성장의 가능성 등 다양한 이점 때문입니다.
자산 다각화와 위험 분산
자산 다각화는 투자 포트폴리오의 위험을 분산시키는 전략입니다. 부동산은 주식이나 채권과는 다른 시장 요인에 의해 영향을 받기 때문에, 전체 포트폴리오의 변동성을 줄이는 데 도움을 줍니다.
예를 들어, 경제가 불안정할 때 주식 시장이 타격을 받을 수 있지만, 아파트 시장은 상대적으로 안정적일 수 있습니다. 이는 투자자가 시장의 불확실성에 대응하여 장기적인 안정성을 확보할 수 있게 합니다.
인플레이션 헤지
인플레이션이 상승하면 일반적으로 아파트 가격도 상승합니다. 이는 부동산이 인플레이션에 대한 효과적인 헤지 수단이 될 수 있습니다. 하지만, 급격한 인플레이션은 경제를 무너뜨리고 이러한 상황은 이 투자도 하락하게 만들 수 있습니다. 이것은 높은 산에 올라 장엄한 풍경을 내려다 보는 사람이 느끼는 경외감 같을지도 모릅니다. 적절한 투자는 인플레이션을 헤지(hedge) 하지만, 지나치면 고통스러운 시기를 겪게 될 수 있습니다.
인플레이션(inflation)이란? 통화량이 팽창하여 화폐 가치가 떨어지며 물가가 지속적으로 상승하여 일반 대중의 실질적 소득이 감소되는 현상을 말합니다. 반대의 현상을 디플레이션(deflation)이라고 합니다.
수동적 수익 창출
부동산 임대를 통해 정기적인 임대 수익을 얻을 수 있으며, 이는 장기적으로 안정적인 현금 흐름을 제공합니다. 이러한 수동적 수익은 투자자가 다른 수입원 없이도 생활비를 충당하거나, 추가 투자 자금으로 사용할 수 있게 해줍니다. 또한, 임대 수익은 경제 상황에 따라 인플레이션에 따라 조정될 수 있어, 시간이 지남에 따라 수익성을 유지하거나 증가시킬 수 있습니다.
수동적 수익(passive income)이란? '일하지 않아도 들어오는 수익'을 말합니다. 근로 소득, 사업 소득과 같은 능동적 수익(active income)의 반대 개념입니다.
자본 가치 상승
장기적으로 부동산 가치는 상승하는 경향이 있습니다. 하지만, 단기적으로 상승과 하락의 사이클을 그립니다. 전략적으로 선택된 위치나 발전 가능성이 높은 지역은 더 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 부동산 개발, 개선 작업, 혹은 지역 개발 계획과 같은 요소들은 가치를 높이는 데 기여할 수 있습니다. 우리는 안락하고 편안한 여가를 즐길 수 있는 미래를 꿈 꿉니다. 적절한 부동산 투자는 이 꿈에 다가갈 수 있는 자원을 제공해 줄 것입니다.
몇 년 전에 부동산 투자 스터디에서 만난 분의 이야기 입니다.
그 분은 2005년 투자를 시작하셨습니다. 가격이 많이 오르던 시기였고, 직장인이기에 낮에 일하고 밤에 투자자 모임에 나가 정보를 듣고, 주말에는 전국의 매물을 찾고 임장을 다니셨다고 합니다. 그 당시에 사면 1년도 안되어 몇 십프로씩 오르던 불장이었기에, 정말 미친 듯이 부동산에 몰입하셨다고 합니다. 하지만, 우리 모두 알다시피 2008년 금융위기로 수도권의 아파트 가격은 폭삭 내려 앉았습니다. 어떤 사람들은 2009년에 회복하지 않았냐고 하실 수 있겠지만, 상급지 좋은 물건이 좀 회복 되었다고 합니다. 대부분의 아파트는 회복 된 것으로 보였을 뿐 실제로는 거래량이 거의 없이 조금 올랐다가 몇 년 동안 거래 없이 호가만 내려갔다고 합니다.
“가격을 좀 많이 낮춰서라도 파시지 그러셨어요?”라고 여쭤봤고 그 분이 말씀 하셨습니다. “그래프에서는 선으로 표현되니까 천천히 조금씩 떨어진 것으로 아는데, 현실에서는 아무리 가격을 낮춰도 사주는 사람이 없어. 많이 낮춰서 물건을 내놓으면 해당 단지 사람들 민원으로 공인 중개소에서 슬그머니 매물을 내리는 경우도 있고, 중개사한테 천만원을 줄테니 팔아 달라고 해도 손님이 있어야 팔지 누구한테 팔겠어?, 그러는 와중에 문 닫는 공인 중개소가 늘어가니 내 물건을 중개해 줄 사람도 없어지지. 몇 년을 속이 타들어 가다 못해 나중에는 자책만 하게 돼.”
그래도 그 분은 투자금 대비 손해를 보시지는 않았다고 합니다. 다만, 끝없는 자책으로 자존감도 떨어지고 회사에서는 한직으로 물려나고 집에서는 가족들 얼굴도 제대로 못 봤다고 합니다.
그리고, 2014년 9.1 대책이 나왔을 때 다시 상승 할 것 같은 느낌이 들었지만, 쉽사리 부동산 투자 시장에 들어오지 못했다고 합니다. 낮아진 자존감도 문제였고 주변에서 같이 투자 공부하던 사람들은 아무도 남지 않아있지 않았다고 합니다. 정신을 차리고 2016년 정도 다시 들어오셨다고 했습니다.
저는 2019년 부동산 투자 스터디에서 그 분을 만났습니다. 그 때까지도 자존감은 여전히 바닥이셨다고 합니다. 그 분에 대한 저의 첫 기억에도 담배 하나 빌려 달라는 말을 하시는 그 분은 자세도 꾸부정하고 눈치를 많이 보셨습니다. 그 후에는 조금씩 변하셨던 것으로 기억합니다.
그런데, 2021년 한창 불같이 오르던 상승장에 대부분의 물건을 정리하기 시작 했습니다. 실제 정리는 2020년 부터 시작하셨다고 합니다. 그리고, 2022년에 모든 아파트 투자를 정리 하셨습니다. 물론, 평생 가지고 가신다는 물건 몇 개는 남기셨습니다.
현재는 여전히 직장에 다니시고 주말이면 편안하게 여행 겸 임장을 다니시고 있습니다. 아직은 때가 아니라고 하시면서요.
유연한 투자 전략
부동산 투자는 다양한 형태로 이루어질 수 있으며, 각 투자자의 목표, 예산, 위험 선호도에 따라 맞춤화될 수 있습니다. 예를 들어, 일부 투자자는 주거용에 집중할 수 있고, 다른 투자자는 상업용이나 토지 개발에 관심을 가질 수 있습니다. 또한, 부동산 투자 신탁(REITs) 같은 금융 상품을 통해 시장에 간접적으로 참여하는 것도 가능합니다. 이는 투자자가 자신의 투자 스타일과 목표에 맞는 부동산 투자 방식을 선택할 수 있게 해줍니다.
다시 그 분의 이야기 입니다. 다른 분이 등장하기에 A형님, B형님으로 칭하겠습니다.
2021년 아파트 자산을 계속 파시던 A형님은 당시 스터디에서 주식에 대해 잘 알고 계시던 B형님에게 꾸준히 미국 주식과 환율에 대해 문의 했습니다. B형님은 스터디하기 바빠 죽겠는데 왜 자꾸 주식에 관심을 갖냐고 하시면서 적당히 알려 주셨습니다. 당시 우리 스터디 모임은 매주 1~2번은 모였던 것 같고, 주말에는 삼삼오오 지방으로 임장을 다니며 투자하느라 정신이 없었습니다.
그런데, A형님은 스터디 모임 참석이 전과 달라지지 않았었습니다. 임장도 여전히 한 달에 2번 정도 혼자 다니시고는 했습니다. 시간이 지나 알게 되었습니다. 당시 A형님은 달러와 미국 주식을 꾸준히 사고 계셨었습니다. 나중에는 엔화 통장도 만들어 좀 사두었다고 하셨습니다.
A형님은 2000년 후반 상승장에서 빠져나오지 못해 힘들었던 시간들이 몸에 뼛속까지 새겨 있다고 하셨습니다. 2021년 급등장이 오자 너무 무서웠다고 하십니다. 그래서, 부동산을 급히 정리하고 달러를 들고 계시는 방향으로 변경을 하신 것입니다. 다만, 달러에 올인 하시지는 않았습니다. 요즘 그 때 올인 했어야 했다 너스레를 떠시지만, A형님은 이제 포트폴리오 투자(분산 투자)를 하시고 있습니다.
“계란을 한 바구니에 담지 말라.”라는 말이 있습니다. 워렌 버핏은 “집중 투자해야 한다.”고 말합니다. 어떤게 맞는 말일까요? A형님의 말은 “답은 없다. 상황에 따라 변해야 한다. 올인은 절대 안된다”라고 말씀 하십니다.
‘적당히 해라.’, ‘적절히 할 줄 알아야 한다.’ 이런 뜻이 아닐까 합니다.