마피 아파트 분양권 계약서 작성 방법(양식 첨부)
얼마 전 가지고 있던 분양권을 마이너스 피로 매도 하였습니다. 직거래로 거래하고 실거래신고 및 중도금 승계와 명의 변경까지 마쳤습니다.
그런데, 직거래를 위한 계약서 양식을 찾기도 어려웠고, 마이너스 프리미엄으로 거래한 계약에 대한 경험담과 작성 방법도 찾지 못했습니다.
상가 분양권에 대한 마이너스 프리미엄 거래 방법을 참고하여 저의 마피 계약과 이후의 과정을 마쳤습니다. 그래서, 마피 아파트 분양권 계약서 작성 방법에 대해 공유하려고 합니다.
첨부 파일 ‘분양권 매매 계약서_작성방법 샘플’ 양식은 MS 워드 파일 형식으로 만들었습니다.
온라인 상 첨부 된 대부분의 양식이 한글 파일 형식으로 되어 있는데, 표 작성과 내용 수정이 익숙하지 않아서 제가 익숙한 파일 형식으로 변경했습니다.
제가 경험해 보았던 여러 거래 사례를 통해 부동산 투자에 대한 다양한 문제와 해결 방법에 대한 팁을 공유하고, 이를 통해 복기를 해보는 시간을 가져보려 합니다. 이러한 글은 카테고리 ‘인사이트 > tips’ 에 올리도록 하겠습니다.
마피 분양권이란
마이너스 프리미엄 분양권의 줄임말로 분양 받은 금액보다 낮은 금액의 매물로 나온 분양권을 말합니다.
아파트 뿐만 아니라, 상가, 오피스텔, 지식산업센터, 생활형숙박시설등 다양한 분양권이 플러스 혹은 마이너스 프리미엄으로 거래가 됩니다.
특히, 최근에는 미분양이 늘어가는 만큼 마피 매물도 늘어가는 것 같습니다. 제가 거래한 마피 분양권은 아파트로 글 하단에 첨부 된 파일은 아파트 마피 계약을 기준 예시로 작성 되었습니다.
마피 아파트 분양권 계약서 작성 방법
아래 마피 아파트 분양권 계약서 캡쳐를 보면서 설명하겠습니다. 마피 금액은 기 납부한 분양계약금과 발코니 확장 계약금을 포기하는 조건으로 작성 되었습니다.
매매 물건의 표시와 금액 내역 작성
아래 보이는 사진은 글 하단에 첨부 된 ‘분양권 매매 계약서_작성방법 샘플’ 파일의 일부분을 캡쳐한 내용 입니다.
- 분양 계약서 상의 아파트 소재지를 기재합니다.
만약 준공이 되었고 구분 등기가 완료되었다면, 해당 아파트의 등기부등본을 확인하셔서 기재하시는 것이 좋습니다.
위에서는 분양계약서의 주소지를 기재해도 상관 없지만, 나중에 실거래신고를 할 때에는 등기부등본 상의 주소지를 기재해야 합니다.
쉽게 말해, 명확한 새 주소가 나왔다면 새 주소로 기재하는 것이 혼동이 없다는 말입니다. - 분양 계약 상의 내용을 그대로 기재 하시면 됩니다.
이 또한 개별 등기부등본이 나왔다면, 이를 기준으로 기재하시는 것이 좋습니다. - 분양 계약 상의 분양 금액을 기재 하시면 됩니다. 발코니 확장, 기타 옵션이 있으면 합계 금액을 기재하시면 됩니다.
- ‘현재까지 납부 금액‘ 부터 조금씩 명확하게 이해하기 힘드실 수 있습니다. 저도 그랬습니다.
이 곳에는 중도금 대출을 받으셨다면 이를 포함해서 납부한 금액을 기재하시면 됩니다.
중도금대출 없으면 계약 시점까지 납부한 총 금액을 기재하시면 됩니다. - ‘앞으로 납부할 금액’ 은 옵션을 포함한 총 분양금액에서 납부한 금액을 뺀 금액을 기재하면 됩니다.
쉽게 말해, 총 분양대금의 잔금이라고 보시면 됩니다. - ‘프리미엄’ 금액은 총 분양금액보다 높게 받으시면 플러스 금액을 기재하시면 되고, 마이너스라면 해당 금액을 위와 같이 기재하시면 됩니다.
위의 금액들을 계산하기 쉽게 엑셀 파일 ‘분양권 거래 금액 정산표’로 만들어서 글의 하단에 같이 첨부 했으니 다운 로드 받으셔서 활용 하시면 됩니다.
그리고, 여기까지는 계산이 잘못되어 숫자를 좀 틀리게 기재하더라도 큰 문제는 되지 않습니다.
다음에 작성하는 부분이 가장 중요하고 틀리면 안됩니다.
계약 내용의 작성
- ‘매매금액’이 계약서에서 가장 중요한 숫자 입니다. 이 금액을 실거래신고 할 때 거래금액으로 신고합니다.
첨부 된 엑셀 파일 ‘분양권 거래 금액 정산표’에 숫자 기재하셔서 금액 확인하시고, 계산기를 사용하여 직접 계산하여 더블 체크해 보시기 바랍니다.
셀프 실거래신고는 제 글 “차세대 부동산 거래 관리 시스템“ 을 참조 하시기 바랍니다. - 기 납부한 분양계약금과 발코니 확장 계약금을 포기하는 계약이기 때문에 매수자는 별도의 돈을 매도자에게 줄 필요가 없습니다.
하지만, 계약을 확정하기 위해 위와 같이 계약금을 받고 잔금 시에 돌려주는 계약으로 진행 했습니다.
마이너스 피이고, 더 싼 매물이 나와서 계약이 파기 되는 것을 막기 위함입니다. - 해당 사항을 기재하면 됩니다.
- 일반적으로 중도금 대출이 실행되어 있으면 매수자가 승계하는 조건으로 계약 합니다.
매수자가 대출 받기 위한 신용이 안된다고 하더라도 매수자의 가족이나 지인이 보증을 하면 쉽게 승계가 됩니다.
이것도 안되는 매수자라면 계약하시면 안됩니다. 사기꾼일 가능성이 있습니다.
기본적으로 중도금 대출 승계가 안되는 매수자라면 계약하지 않는 것이 좋습니다. 최근 이를 활용한 사기가 증가하고 있으니 주의해야 합니다. - 받을 필요 없는 계약금을 받았으니, 중도금 승계가 완료되면 환급해 주시면 됩니다.
제가 가장 혼란스러웠던 계약 금액 관련 내용을 살펴 봤습니다.
다음에는 ‘계약서 특약 사항’과 ‘분양권 거래 금액 정산’에 관하여 알아보도록 하겠습니다.
‘계약서 특약’ 이란 ‘부동산 표준 계약서’에 나온 사항 외의 조건들을 매도자와 매수자간 협의를 통하여 기재하는 것으로, 분쟁 예방과 해결에 중요한 기준이 됩니다.
‘분양권 거래 금액 정산’은 일반적으로 중개사들이 확인하고 계산해서 계약 당사자에게 알려줍니다. 본 글에서는 어떻게 계산하는지 예시를 들어 설명합니다.
글 하단에 ‘분양권 매매 계약서_작성방법 샘플’과 ‘분양권 거래 금액 정산’ 양식을 첨부 했으니, 필요하신 분은 다운로드 하시기 바랍니다.
아래는 첨부 파일 ‘분양권 매매 계약서_작성방법 샘플’ 의 특약사항 입니다.
마피 아파트 분양권 계약서 특약사항 예시
마피 아파트 계약은 흔하지 않기 때문에 특약 사항에 관련 된 내용을 상세하게 기재하는 것이 좋습니다.
저는 위 사진처럼 해당 금액에 대한 상세 내용을 특약 사항에 기재했습니다.
실제 전달 금액이 필요하지 않지만, 계약의 해지를 방지하기 위해 계약금을 넣었습니다.
그리고, 해지하면 배액을 상환하는 조건도 넣어서 계약 해지를 힘들게 만들었습니다.
마피 분양권 거래 사기 예시
1천 만원의 계약금도 없는 매수자라면 계약하지 않는 것이 좋습니다.
“어차피 환불 해줄 건데 귀찮게 돈을 왔다 갔다 하느냐” 라는 식으로 나오는 매수자도 계약하지 않는 것이 좋습니다.
매도자는 마피 분양권으로 인해 스트레스를 많이 받고 시간이 지날수록 빨리 처분하기를 바라는 마음이 커지게 됩니다.
이런 마음을 이용하는 마피 분양권 사기꾼이 요즘 늘고 있습니다. 공인 중개소를 통하지 않은 직거래 계약의 경우 여러가지로 조심하셔야 합니다.
아파트 매매 계약서 매도인, 매수인 양식
온라인 상에서 구할 수 있는 아파트 매매 계약서 양식 대부분이 한글 파일 양식으로 되어 있습니다.
저는 MS 워드와 엑셀에 익숙하기 때문에 한글 파일의 표를 수정하는 것이 MS워드 파일을 새로 만드는 것보다 어려웠습니다.
저처럼 MS워드에 익숙한 분들을 위해 글 하단에 파일을 첨부했습니다.
그리고, 혹시 표 만들기를 어려워 하시는 분들이 있으실 것 같아 아래와 같이 여러 양식의 매도인, 매수인 인적 사항 기재표를 만들어 놨습니다. 필요하신 양식만 남기고 나머지는 지우고 사용 하시면 됩니다.
분양권 거래 금액 정산표
아래는 첨부 된 ‘분양권 거래 금액 정산표’ 엑셀 파일을 캡쳐한 사진 입니다.
빨간색 글자 금액을 기재하시면, 나머지 금액은 자동으로 계산됩니다.
거래 전에 아래 엑셀표를 참조 하시고, 거래 하실 때에는 계산기로 다시 한번 확인 계산해 보시길 바랍니다.
양도 차손의 활용
위와 같이 손실을 보고 매도하는 것을 손절매라고 합니다. 손해를 봤으니 양도 차익이 아닌 양도 차손이 생깁니다.
이러한 양도 차손을 단순히 손해라고 잊어버리지 마시고, 다른 부동산을 매도하여 활용할 수 있습니다.
양도 차손 합산 과세라는 제도를 활용하는 것입니다. 양도 차익과 양도 차손이 같은 해에 발생하면 둘을 합한 금액으로 차익과 차손을 결정하고 과세합니다.
물론, 당사자가 합산 신고를 해야 합산 과세가 됩니다. 손실도 잘 활용할 줄 아는 투자자가 되시길 바랍니다.
주택임대사업자로 간주 된 부동산 투자자는 5월에 종합소득세 신고를 해야 합니다. 이에 대해 “종합소득세의 의미와 손택스 신고 방법” 에 대한 포스팅을 했습니다. 많은 관심 부탁 드립니다.
첨부 파일
분양권 매매계약서 양식 및 샘플(MS word)
분양권 거래 금액 정산용 엑셀 양식(MS excel)
관련 서식 링크
“한국 공인중개사 협회 > 부동산 관련 서식” 에 가시면 일반 공인 중개소에서 사용하는 한글 양식(.hwp)의 분양권 계약서를 다운로드 하실 수 있습니다.